お金を借りるシーンというのは、一生に一度あるでしょう。
お金を借りるには必ず金利というものがついてきます。

金利はお金の使い道、貸付の仕方、金額、返済期間等によって様々です。

現在、日銀はマイナス金利という政策を取っています。
その影響もあってか、市場の金利も過去最低と呼ばれた時代のさらに過去最低で推移しています。
今こそ、借り換えの時期ではないでしょうか。

借り換えとはどういう意味か


借り換えとは、一体どういうことを言うのでしょうか。
ここでは、簡単ではありますが、極端な例でご説明させていただきます。

5年前に住宅ローンを借りたとしましょう。金利が当初は5%でした。
今は、史上最低金利の1%になっています。
金利の差だけで言いますと、単純に4%の差があります。

これだけで、明らかに元金以外の利息の部分で負担が変わってくるのは一目瞭然でしょう。
この当初の金利のローンから現在の金利のローンに契約を巻きなおして切り替えることが借り換えと一般的に言われているものです。

借り換えのしくみとは

借り換えの仕組みについてご説明しましょう。
これもわかりやすいように住宅ローン残高、金利、返済期間の3つの数字を置き換えてシミュレーションいたします。
但し、ローン残高と返済期間については当初と現在と同じ数値を用います。

① 当初:住宅ローン残高2,000万円、金利5%、返済期間20年の支払総額は、31,677,683円となります。
② 現在:住宅ローン残高2,000万円、金利1%、返済期間20年の支払総額は、22,074,815円となります。

上記の支払総額差額は、単純に引き算して9,602,868円になります。
つまり、この当初の住宅ローンを借りたまま放置して単純に返済していると金利が低くなっても9,602,868円も余分に支払わなければなりません。
このような場合があったとするならば、A銀行でシミュレーション②の契約をして貸付してもらい、その貸付金額をもって今借りているB銀行でシミュレーション①を完済するという仕組みが、俗にいう借り換えと呼ばれるものです。

これは、わかりやすく極端な数値をもとに計算しましたが、低金利時代の今こそ今一度ご自身がお支払いされている金利はいくらなのか、果たして現在の金利はいくらなのかをまず把握するところから始めましょう。
そこから、ローンのシミュレーションをしてみましょう。今ならインターネット上で簡単に計算できるものが沢山あります。

借り換えを行うメリット

金利が下がる

① 当初:住宅ローン残高2,000万円、金利5%、返済期間20年の支払総額は、31,677,683円となります。
② 現在:住宅ローン残高2,000万円、金利1%、返済期間20年の支払総額は、22,074,815円となります。

上記の支払総額差額は、単純に引き算して9,602,868円になります。
つまり、この当初の住宅ローンを借りたまま放置して単純に返済していると金利が低くなっても9,602,868円も余分に支払わなければなりません。
上記の差額分が借り換えにより得られるメリットです。

住宅ローンなら変動金利タイプと固定金利タイプの変更が行える

住宅ローンの場合には、変動金利と固定金利に分かれています。
現在、銀行が取り扱っている変動金利についてはほぼ0.6%台が多く見受けられます。
固定金利については、3年固定、5年固定、10年固定あるいはフラット35年のような借り入れ当初から完済時まで全期間固定金利というものまでさまざまあります。

変動金利と固定金利ではどちらにしようか迷われる方がほとんどでしょう。
今後の金利の動向を読むというのがキーワードですが、まさか今のような低金利になるなんて誰が予想したことでしょう。

商品によって特典が受けられる

借り換えを行う際に商品によって様々な特典もあります。
今では、大口の貸出がなかなか伸び悩んでいるので各銀行はお金をいかにして貸すか必死になっています。
とある銀行であれば、買い物をすると割引がついてきたり、融資事務手数料が割引になったり、団信が無料になったりするところも出てきています。

借り換えを行うデメリット

住宅ローンの場合には諸費用が改めてかかってしまう

上記の住宅ローンのシミュレーションには、諸費用込での話は全く抜きで仮定しましたが、
実際には、融資事務手数料や金銭消費貸借契約証書に収入印紙代、保証会社付きのローンでは金額や返済期間に対してある一定の割合を負担、抵当権設定登記変更による費用で借入金額の一定の割合の負担などがあります。
これらの諸費用を含めた上で借り換え前と借り換え後の支払総額を勘案して損得勘定していく必要があります。

借り換えを行う際の注意点

返済能力に関して信用がないと借り換えが行えない

各金融機関は、信用情報照会を共有しています。
よって、現在のローンが組めているからといって必ずしも借り換えのローン審査が通るとは保証できません。

例えば、車のローンを新たに借り入れたがために年収に対する返済比率が年間で30%を超えるようであれば審査を見送られるケースがあります。
また、約定返済日に返済できずに1日でも延滞していると通るものも通らなくなるのでその辺は理解した上で借り入れの話を進めていって下さい。

借り換えとは何か。住宅ローンを例に注意点や仕組み、意味についてわかりやすく解説のまとめ

いかがでしたか。
今回は、主にメリットのある住宅ローンを中心に借り換えについての解説を行いました。
住宅ローンの借り換えについては、シミュレーションにより的確な金額が算出できることにより損得が目に見えて解ります。

一番悩まれるところは、おそらく変動金利なのか固定金利なのかという選択です。
個人的には、金利は底と見ていますので、これ以上の金利の引き下げを行うことにより銀行が得られる利益より失われる利益の方が高くなると考えられるからです。

よって、変動金利で当初の支払総額は安いですがこれから先のことを考えると金利上昇のリスクが高いと思われます。
全期間固定することにより支払総額も月々の支払額も今後の金利の動向に左右されないフラット35などをうまく使っていきましょう。

みんなのお金ドットコム(みんかね)とは

みんなのお金ドットコムでは、「お金のコトを身近に」をミッションに節税や保険、投資、ローン、クレジットカード、節約などお金に関する情報を正しくわかりやすく専門家や編集部から配信しています。
みんかねを通して、家計や資産形成などをはじめとするお金に関する事を能動的に考えて対処していくきっかけを作る事を目指しています。

著者情報

みんかね編集部

みんかね編集部

「お金のコトをもっと身近に」というミッションで、みんなのお金ドットコム(みんかね)を運営しています。
投資・節税・保険・ローン・クレカ・節約などのテーマの情報を各領域の専門家や編集部を通して記事配信していきます。