J-REIT(Jリート)とは

J-REITとは様々な不動産に投資をしてその売買益や家賃・賃料収入を得ることを目的として作られた投資信託です。

私たちがマンションやオフィスビルなどの不動産投資を行う場合には巨額の資金やそれを借りる信用力が必要で、それを維持・管理するにも様々な専門知識と労力を必要とします。
ところがJ-REITはそれらの手間や知識を必要とせず、また投資資金も10万円ほどの少額から始めることが出来ます。

少子高齢化に頭を悩ませる一方、首都圏を中心に不動産市場は相変わらずの活況ぶりを見せています。
この市況を活かして不動産投資に挑戦する場合、J-REITはその最初のステップとして最適な手段の一つといえるでしょう。

J-REITのメリットや魅力


J-REITは投資信託の中でも特殊な位置付けである上場投資信託に分類されています。これは上場株式と同じく株を扱う感覚で売買することが出来、いつでも価格を確認出来る点が魅力です。証券会社の窓口で購入するよりも更に手軽なことから、この一点だけでも十分な魅力があります。

しかしJ-REITの魅力はこれだけではありません。通常の不動産投資では得られないTKのメリットがあります。

小額から投資可能

マンションやオフィスビルを購入する場合、たとえ中古であっても数億から数十億の資金が必要となります。
これだけの資金を投資用に蓄えている人はもちろんそう多くありません。
一般に不動産投資では物件を担保とした投資用ローンを組むことが大半ですが、それでも個人で収益性の高い中〜大規模ビルを購入することは極めて困難です。

J-REITの場合、最小で10万円未満(インヴィンシブル投資法人)から購入することが出来ます。
また各々のファンドでは個人では決して購入・取得することが出来ない大規模オフィスビルや商業施設・リゾートホテルなどに投資を行っています。
これらは個人で購入する小規模マンションやアパートよりも利回りが高く、こうした物件へ僅かな資金で投資できることは、J-REITの醍醐味であるともいえます。

いつでも売買可能


不動産投資の場合、いい売り物が市場に出てくるまで地道に待つことが必要となります。
すぐに出てくればいいのですが、時には辛抱強く待たなければならないことも珍しいことではありません。

冒頭で紹介しました通り、J-REITは上場投資信託です。
買いたいと思ったその時に証券会社の口座を通じて個別株を売買する感覚で購入と売却ができます。
買うにも売るにも一苦労である不動産投資と比べたら、その流動性の高さには雲泥の差があります。

運用の手間いらず

マンションやオフィスビルを所有している場合、維持管理にかかる手間と費用に頭を悩ませる方は決して少なくありません。
建物の修繕は勿論のこと、家賃や賃料の出納管理、空室が出来た場合の募集、入居者や企業の審査など、数多くの骨の折れる作業が待っています。

管理会社を経由することも一つの手段ですが、今度は委託管理費が頭痛の種となります。
利益が大きい一方、何かと面倒なことが多いのが不動産投資の難点です。

J-REITの場合、これらの手間は一切不要です。
各々は不動産の売買・運用のプロフェッショナルであり、管理能力の不備によって得られる利益が損なわれるといったことはありません。

株式型より配当性向が高い物が多い


投資信託の多くは、株式や債券を運用してその運用益を配分しています。
J-REITがこれらのファンドに比べて秀でている点として、配当性向(得られた利益を投資家へ配当する割合のこと)の高さがあります。

J-REITの場合、期中に計上した利益の実に90%超を配当に回しているのです。
なぜそのような超高配当が出来るのでしょうか?

J-REITでは配当することが出来る利益の90%以上を投資家へ還元することによって、法人税が免除される決まりがあります。
そのため、ほぼすべてのファンドで異例の高配当が実現しているのです。

J-REIT最近の実績について


ここ最近のJ-REITは利回りが堅調に推移する一方、基準価額についてはやや軟調な傾向が続いています。
空室率の改善が続くオフィスビルを擁する事業所主体型、賃料収入の増加が続く商業施設主体型のJ-REITでは堅調な利回りが続いている一方、不動産価格そのものの上昇で新規物件の取得は難しくなっています。
これにより、今後の成長を危ぶむムードが市場に流れ、基準価額はなかなか上がらず、頭打ちになっているところが大半です。

また毎年4月にかけて、金融機関各社が決算に備えて含み益のあるJ-REITを処分する流れがあり、現在の軟調なトレンドへ一時的に拍車がかかってしまう可能性も考えられます。

このトレンドが変わるには、J-REITが物件の取得を今までと同じペースで行っていけるかが焦点となります。
最近では森ヒルズリート投資法人が虎ノ門ヒルズとオランダヒルズのメインタワーを、ジャパンリアルエステイト投資法人が汐留ビルディングをそれぞれ取得したことがニュースに上がり、いずれも利回りの向上に貢献しています。

しかし残念ながらこれらは稀な例であり、多くのJ-REITでは新規の物件取得に難航していることが見受けられます。

J REITとは。メリットや魅力と最近の動向について基礎から教えます まとめ


いかがでしたか。
J-REITは不動産投資よりも少額の資金で手軽に始められることに加え、面倒な管理の手間や個人では決して取得することの出来ない大規模オフィスビルや商業施設、ホテルへ間接的に投資できるなど豊富なメリットがある投資信託です。
現在は価格が頭打ちになっていることが難点ではあります。
しかし見方を変えると、新たに始める絶好のタイミングであるとも考えられます。

また基準価額は頭打ちであっても、分配金・利回りについては引き続き堅調な推移を見せているため、投資対象としての魅力はまったく衰えていません。
株式や他の投資信託に加え、あなたの資産ポートフォリオを多様化させる一環として、この機会にJ-REITを検討してみてはいかがでしょうか。

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