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二世帯住宅の相続税はどうなる?小規模宅地等の特例を使った相続税対策の具体例

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目次

これから二世帯住宅を考えている人や現在二世帯住宅にお住まいの人は、所有者の相続が発生した際にはどうなるのだろうと疑問に思われたことはありませんか。
相続税対策には様々な方法がありますが二世帯住宅を活用した方法もあり、土地の評価を下げることが出来るのです。

二世帯住宅の相続税

日本において土地は不動産としての価値が高く、相続財産の中に土地があると自然と相続税の財産評価額が高くなりがちです。
また平成27年に相続税の基礎控除額が減額されたことにより、自宅である土地建物を所有しているだけで相続税の対象となってしまう人も増加しています。

自宅以外に相続財産がない場合でも相続税が課されてしまうようなことがあれば、残された遺族は自宅を売却して相続税を納めなければならないかもしれません。
そうなると家族の生活は大きく崩れます。
このような事態になることを防止するために「小規模宅地等の特例」という制度が設けられています。
この制度の適用を受ければ土地の評価額が最大8割減額されます。

ではこれが二世帯住宅である場合には小規模宅地等の特例の適用はどのように取り扱われるのでしょうか。
二世帯住宅とひと言で言っても、その住宅の形は様々です。
単純に二世帯が住める大きな家である完全同居型、キッチンやリビングなどの一部は世帯ごとにある半同居型、家が同じなだけで玄関から水回りからすべてが分離している完全独立型などです。

本来小規模宅地等の特例は被相続人の居住部分に限り適用されますので、お互いの行き来が出来ない完全独立型の住宅については適用される土地に制限があります。
しかし平成26年度の税制改正により現在は、区分所有の場合は除かれますが住宅の形を問わず全ての二世帯住宅において、土地の全てに小規模宅地等の特例の適用を受けることが出来るようになりました。

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小規模宅地等の特例なら二世帯住宅の相続税を抑えられる

小規模宅地等の特例とは、被相続人や被相続人と生計を一にしていた家族の居住の用または事業の用に供していた土地の相続があった場合に、一定の要件を満たす場合には土地の評価額を最大8割減額してもらえるという制度です。
二世帯住宅の場合には特定居住用宅地等に該当します。
相続税は相続財産の評価額に税率を乗じて算出されますので、評価額自体を減額することが出来れば基礎控除以下となり相続税がかからなくなったり、かかる場合でも大きく相続税を減らすことが出来ます。

小規模宅地等の特例を利用する条件

この特例は単純に自宅土地を家族が相続すれば適用される訳ではなく、土地や相続する人について条件があります。以下に該当する場合のみ土地の評価減が受けられます。

①被相続人の配偶者が相続する場合

配偶者が相続する場合が一番容易に小規模宅地等の特例の適用を受けることが出来ます。
・ 同一の家に親と子が居住していること。
・ 家の土地の名義は親であること。
・ 親は子に無償でその家に住まわせていること。
以上の3点を満たしていれば大丈夫です。

家族構成の具体例

父(被相続人)
母(自宅の相続人)
長男
長男の妻
長男の子

以上の家族構成であった場合には、まず5人が同じ家に住んでおり、家が建っている土地の名義人は父であり、父は長男家族に対して無償で家を提供していればこの規定の適用を受けることが出来ます。

②被相続人と同じ建物で暮らしていた親族が相続する場合

同居親族が相続する場合には①の条件に次の条件がプラスされます。
・ 相続税の申告期限である相続開始日の翌日から10ヶ月までその土地を所有し家に居住すること。

家族構成の具体例

母(被相続人)
長男(自宅の相続人)
長男の妻
長男の子

以上の家族構成であった場合には、まず4人が同じ家に住んでおり、家が建っている土地の名義人は母であり、母は長男家族に対して無償で家を提供しており、母の死後10ヶ月以内は自宅の売却等を行わず居住し続けた場合にはこの規定の適用を受けることが出来ます。

③『①・②共にいないとき。3年以内に親族が相続する場合』

被相続人に配偶者と同居親族がおらず別居親族が相続する場合には以下の条件を満たす場合に適用されます。
・ 相続した別居親族が相続開始日前3年以内にマイホームを所有していないこと。
・ 相続税の申告期限である相続開始日の翌日から10ヶ月までその土地を所有し家に居住すること。

家族構成の具体例

母(被相続人)
次男(母とは別居)

以上の家族構成であった場合には、次男は母の死亡日前3年以内にマイホームを所有したことがなく、母の死後10ヶ月以内は自宅の売却等を行わず居住し続けた場合にはこの規定の適用を受けることが出来ます

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小規模宅地等の特例を利用した場合の節税例とは


実際に小規模宅地等の特例を利用するとどのくらいの節税になるのでしょうか。
具体的な金額で確認していきましょう。

家族構成
父(被相続人)、母、長男
相続財産
自宅土地3,000万円、自宅家屋1,000万円、現金預金1,000万円、合計5,000万円

この場合における相続税基礎控除額は、
3,000万円+600万円×2人=4,200万円
です。
よって小規模宅地等の特例の適用を受けない場合には、
(相続財産5,000万円-基礎控除4,200万円)×相続税率10%=80万円
となり、80万円の相続税がかかってしまいます。

これに対して適用を受けた場合には土地の評価額が、
自宅土地3,000万円×(1-0.8)=600万円
となり、
相続財産2,600万円<基礎控除4,200万円
相続税はかからなくなります。

一次相続した場合

二世帯住宅の相続税対策は1次相続時ではなく2次相続時にその威力を発揮します。
それではまず1次相続時の具体例です。

家族構成
父(被相続人)、母(相続財産全てを相続)、長男(同居)、長男の妻、長男の子
相続財産
自宅土地5,000万円、自宅家屋2,000万円、現金預金1,000万円、株式2,000万円 合計1億円

相続税基礎控除額
3,000万円+600万円×2人=4,200万円
小規模宅地等の特例を適用した場合の財産評価額
自宅土地5,000万円×(1-0.8)=1,000万円
自宅土地評価額1,000万円+その他の財産合計5,000万円=6,000万円
相続税額
(相続財産6,000万円-基礎控除4,200万円)×相続税率15%-50万円=220万円

となり小規模宅地等の特例が適用できたことによって220万円の相続税で済みます。
ただ、配偶者である母が相続することになる1次相続においては二世帯住宅である必要はなく、単純に父が所有している家を母が小規模宅地等の特例の適用を受けて相続しただけです。

二次相続した場合

それでは重要な2次相続時の具体例を確認していきましょう。

家族構成
母(被相続人)、長男(同居しており母の死後も継続して10ヶ月以上居住中)、長男の妻、長男の子
相続財産
自宅土地5,000万円、自宅家屋2,000万円、現金預金1,000万円、株式2,000万円 合計1億円

相続税基礎控除額
3,000万円+600万円×1人=3,600万円
小規模宅地等の特例を適用した場合の財産評価額
自宅土地5,000万円×(1-0.8)=1,000万円
自宅土地評価額1,000万円+その他の財産合計5,000万円=6,000万円
相続税額
(相続財産6,000万円-基礎控除3,600万円)×相続税率15%-50万円=310万円

となり、今回も小規模宅地等の特例の適用を受けることによって310万円の相続税で済みます。
もしも長男家族が母と同居せずマイホームに居住していたり、母の死後すぐにその家を売却した場合には特例の適用を受けることが出来ず、
(相続財産1億円-基礎控除3,600万円)×相続税率30%-700万円=1,220万円
という大きな相続税が発生してしまいます。

「小規模宅地等の特例」が適用されない場合とは


被相続人に同居家族がいるにもかかわらず、他の親族が自宅を相続した場合にはこの規定の適用を受けることが出来ませんので、遺言を残す際などには注意が必要です。

小規模宅地等の特例の節税以外の効果

相続税対策として絶大な効果を発揮する小規模宅地等の特例ですが、実は相続税の節税以外にも魅力があるのです。

空き家にかかる税金を抑えてくれる

日本では現在、増え続ける空き家が問題となっています。
その家に住んでいた人が亡くなったり、老人ホームに入るなどして空き家となり、適切に管理されないまま長期間放置されると倒壊の危険など様々な問題が発生します。そのような空き家には固定資産税の税制優遇がカットされたりするなど自治体からの制裁があります。
また空き家の管理には意外と維持コストがかかるものです。
二世帯住宅として後世が住み続け空き家を作らないということは、このようなリスクから逃れることが出来ます。

二世帯にすることで控除が受けられる

現在自分が居住している家や中古住宅を購入し二世帯住宅へリフォームした場合、そのリフォーム費用またはリフォームローンの金額に応じて一定の金額を所得税から控除してもらえる制度があります。
適用期間は平成28年4月1日から平成31年6月30日までとなっていますので、いずれ同居を考えられている人は消費税増税前ということも含めて今リフォームを検討されても良いかもしれません。

二世帯住宅の相続税はどうなる?小規模宅地等の特例を使って相続税対策のまとめ

二世帯住宅の相続税対策いかがでしたでしょうか。
小規模宅地等の特例の適用の有無は相続税額に大きく影響しますので利用しない手はありません。
しかし、いくら相続税が安くなるからといって二世帯住宅を取得し親と子供家族が同居するということは簡単な話ではありません。
二世帯住宅のメリット、デメリットを家族でよく話し合い、必要であれば専門家にも相談するなどして良い選択をされて下さい。

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