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不動産を活用した相続税対策や節税の計算例、注意点などを解説

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目次

相続税対策になる不動産活用とは?

不動産活用が相続税対策になる仕組み

現金を相続する場合は現金価値がそのまま相続税の課税対象となります。
それに対して不動産の場合、固定資産評価額や路線価方式、倍率方式など国で定めている基準により相続対象不動産の価値が決まります。土地や建物についての評価額は土地購入や建築に掛かった費用に対して50~80%の金額で評価される事が一般的な事から、現金で手元に残すよりも相続時の節税が可能となります。他にも色々な節税対策になるケースがありますので紹介を致します。

不動産を利用した相続税節税計算例

Aさんが亡くなり現金5000万円を残し、相続人は息子Bさんだけとします。

5000万円-3600万円(基礎控除額)=1400万円
(1400万円×15%の税率)-50万円(控除額)=130万円が相続税の額となります。

Aさんが亡くなり建築費5000万円の建物を残し、相続人は息子Bさんだけとします。

5000万円×80%(評価額)=4000万円
4000万円-3600万円(基礎控除額)=400万円
(400万円×10%の税率)-0円(控除額)=40万円が相続税の額となります。
税率や控除額は課税遺産の総額により変わり、また不動産登記費用や司法書士への報酬など別途費用は発生しますが、分かりやすく計算した上記の例では約90万円の節税効果があります。

不動産の節税効果を更にあげる方法

使用していない土地がある場合は、アパート・マンション・貸家などを建てると『賃貸』と言う扱いになり時価に対して、土地も建物も20~30%評価額を下げる事が出来ます。また負債も相続の対象となりますのでアパート・マンションなどを建築する為にローンを仮に5000万円組んだとしたら1億円の遺産があっても負債が5000万円あるので課税対象は5000万円まで減る事になります。
更に小規模宅地等の特例と言うものがあり、後に詳しく説明しますが宅地の評価額が80%減額される制度があります。細かい規定は幾つかありますが当てはまる方や、将来的に不動産を有効に使いたい方は一読し今後の生活を見直す価値はあると思います。

賃貸による借地権の利用

賃貸している建物は借りている人が存在します。借りている方もその建物を使用しているので、借主の権利分を相続に考慮し借家権割合として建物の評価は一律30%差し引いた額へと減税されます。
また建築した際の建築費は固定資産評価額では約60%~70%程度に下がりますし、先程も説明したように、ローンを組んでいればその部分も負債として遺産を減らす事ができますので節税効果は高いと言えます。

小規模宅地等の特例

先程紹介した小規模宅地等の特例ですが、幾つかの条件に当てはまる必要があります。
① 亡くなった方と金銭的にも生活を供にしていた親族
② 対象の宅地等に建物や構造物があること
③ 相続する方によって変わります。

イ.配偶者は無条件でこの特例が使えます。

ロ.亡くなった方と同居していた親族なら特例が受けられる事も多いですが一定期間は住み
続ける事が条件となっており売却はすぐには出来ません。

ハ.亡くなった方と同居していなかった親族でも特例を受ける事ができますが、既に独立し
マイホームを持っているお子さんなどでしたら特例は受ける事が出来ません。
他にも厳密には細かい規定がありますが、上記に当てはまる方は特例を受けられる可能性が高いので、詳細を専門家に相談するべきです。ただし相続する土地の面積に上限があり、亡くなった方が住んでいた住居の土地であれば330㎡で、賃貸している土地や店舗などは減額率や面積の上限が変わってきますが、ここでも分かりやすい計算例を挙げます。

≪計算例≫
500㎡の土地を相続し国が出した価値は6000万円だとします。
6000万円×330㎡/500㎡×80%=3168万円も特例が適応されれば減額されます。

節税効果が高い不動産

タワーマンション(高層階)

タワーマンションは高層階の方が当然購入価格は高くなります。しかし相続時の評価額は約80%も引かれて計算されます。マンションの土地は持分所有となりますので土地の評価は当然低いです。マンションの評価については低層階も高層階も国の出す評価額はあまり変わりません。しかしながら販売価格は低層階と高層階では全然違います。その為かなり大きな節税効果をもたらします。またタワーマンションは人気のある不動産なので将来的に売却をする際にもリスクが少ないのが特徴です。

ワンルームマンション

土地はマンション同様に評価額が低いです。更にワンルームマンションを賃貸している場合は『貸家建付地』となりますので更に20%評価額から引く事が可能です。また先程紹介した小規模宅地等の特例にも該当する可能性が高いので大幅な減税を見込めます。相続人はそのまま賃貸経営をする事も売却する事も容易なので扱いやすい投資用不動産です。

賃貸アパート

土地については購入価格より格段安い評価額になり、更に『貸家建付地』の20%減税されます。建物については賃貸という事で先程の借家権割合が適応されるので大幅な減税になります。
3つの節税効果の高い不動産を紹介しましたが、アパートについては空き家対策が必要となりますし、老朽化の工事も視野に入れなくてはなりません。売却リスクや節税効果も考えるとタワーマンションが一番低リスクで高節税になります。

<下に続く>

不動産活用による相続税対策利用上の注意点

不動産を相続する場合には注意点がいくつかあります。
まずは不動産とは土地や建物になる為、法定相続分を一概に適応する事が難しくなります。
例えば子供二人で実家を半分にするのは現実的に難しいですよね。
持分登記と言うものもあり権利を分割する事も出来ますが将来的に売却する際や居住する際に親族間でゴタゴタが起こる可能性が高いです。
固定資産税も視野に入れなくてはなりません。なぜなら評価額の高い不動産を受け継いだ場合は毎年届く固定資産税の額も当然凄い金額になりますので、固定資産税を払い続けるのか売却してしまうべきなのか決断を迫られます。
アパート・マンション等でしたら建築年数に応じて一定の修繕が必要です。物件価値として、それを補えるだけの収益が出ていれば良いのですが空き部屋が多く収益を見込めない場合も売却や不動産コンサルタント等へ相談する必要が出てきます。

不動産を現金化した方が良いケース

遺産が不動産しかないケース

相続人が何人かいると不動産だけの相続では必ずトラブルが起こります。持分登記での相続もできますが、現実的ではありません。基礎控除額も何人か相続人がいれば増えますので均等に相続できない状態であるなら現金化しておいた方が良いです。

相続税を払えない可能性があるケース

相続税は相続の発生から10ヶ月以内に現金一括で支払わなければなりません。不動産や株式を相続したが、なかなか買い手が見つからず現金を作る事が出来ない可能性も考慮しある程度の現金相続も視野に入れなければなりません。

賃貸用の不動産を持っているが管理できないケース

賃貸アパート・マンション・貸家を相続したが入居者の管理や修繕、家賃滞納時の対処などができる相続人がいない場合は入居者とのトラブルを招きますので事前に対策を考えておかなくてはなりません。

相続人が欲しがらない不動産を持っているケース

例えば田舎の山林の土地を持っていて、何の活用方法もなく毎年固定資産税だけ払い続けているような場合、受け取る側も困ります。また売却するにも買う人がいない不動産は相続人間でのトラブルの元になるので早い内に処分を検討しましょう。

不動産を活用した相続税対策や節税の計算例、注意点などを解説のまとめ

・現金は全額相続税の課税対象となってしまうが不動産なら同額の価値でも課税額は全然違う。
・賃貸不動産は借地権割合が適応され大幅に減税される。
・一定の条件を満たせるなら、小規模宅地等の特例で330㎡まで土地の評価額が80%も減額される。
・マンションは節税効果がとても高く、将来的に賃貸収益を得る事や売却リスクも少ないのでオススメ。
・不動産は分割ができず、相続人間でトラブルにならない為にも事前に現金化なども考えておく。
以上、色々と難しい話でしたが簡潔にまとめ少しでもお役立て頂ければ幸いです。
他人事と思わず大切な方の為に知っておくべき不動産による節税を考えてみて下さい。

<下に続く>

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