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2017/06/30

【不動産投資】基本知識をすぐGET!おすすめマンション投資セミナー5選

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不動産投資とは?

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2013年以降、アベノミクス、日銀の金融緩和、東京オリンピック開催決定、相続税改正などの影響があり、不動産価格が上昇し続けています。なぜ、不動産価格は上昇するのでしょうか?不動産に限らず、ものの価値は供給を需要が上回れば(もしくは、上回ると多くの人が考えれば)、価格が上昇します。

よって、不動産を買いたい人(需要)が増えていることがわかります。では、誰が不動産を、購入しているのでしょうか?主に、下記の2種類の人たちが購入しています。

・不動産投資家

・マイホーム希望者

それでは、不動産投資家は何を目的として、不動産を購入しているのでしょうか?

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不動産投資の目的

不動産投資の目的は、主に下記の3つの目的があげられます。

①老後対策

皆さんもご存じだと思いますが、老後の年金制度の不安が叫ばれています。現在、年金は原則65歳から支給です。現役世代が退職する時には70歳から支給などという話もでてきています。

定年を65歳に伸ばす会社も出てきていますが、仮に、60歳退職で70歳から年金支給が開始された場合、60~70歳の間の生活費はどうするのでしょうか?働くといっても、高齢者である以上、現役並の給与は期待できません。そこで、サラリーマンの中でブームになっているのが、現役時代にローンを組んで、老後前に十分な毎月の家賃収入を得ることを目的とした不動産投資です。

②相続税対策

皆さんは、相続税のことを「相続する資産もないし、自分には関係ない」と考えてはいないでしょうか?2015年の相続税改正によって、そうとは言えなくなってきました。相続税は、下記の計算式で求められます。

相続税額 = (全ての財産額 - 基礎控除額) × 相続税率

基礎控除額とは、何でしょうか?基礎控除額とは、相続する財産額から相続対象者の人数によって、一定額引くことが認められたものです。基礎控除額は、下記のように改正されました。

2014年以前: 5,000万円 + 1,000万円 × 法定相続人数

2015年以降: 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数

例えば、夫・妻・子の3人家族で夫がなくなった場合、下記の通りです。

2014年以前: 5,000万円 + 1,000万円×2人 = 6,000万円

2015年以降: 3,000万円 + 600万円 ×2人 = 4,200万円

このような家庭の場合、非課税枠が一気に1,800万円も下がります。4,200万円の財産というのは、都内に一戸建てを持っていれば、簡単に上回ります。

仮に、貯金はほとんど持っておらず、1億円を上回わる豪邸に住んでいる方が亡くなった場合、10カ月以内に相続税を現金で納付しなければいけません。この場合は、現金があまりありませんので、「持ち家を売る」、「相続を放棄する」、「延滞金を払って相続税支払いを先延ばしにする」などが考えられます。このような事態を防ぐために、不動産投資が利用されています。

なぜ、不動産投資で相続税対策ができるのでしょうか?不動産投資は、基本的に借金をして、投資用不動産を購入します。不動産は「小規模宅地等の特例」というものを利用すると、相続税評価額が減額されます。借金は減額されませんので、不動産を購入することで相続税資産額を圧縮できます

この仕組みを利用して、不動産投資は相続税対策として活用されているのです。

③節税対策

相続税対策は、自分もしくは家族が亡くなった場合のためのものですが、これから説明する節税対策は、現役世代の所得税や住民税額を節約するものです。サラリーマンの場合、年収が上昇すると、所得税の割合が増えていきます。これを「累進課税制度」といいます。

扶養家族が妻のみの夫の税金を計算します。年収300万円と600万円ではどれくらい違うのでしょうか?

・年収300万円 所得税:6万円 住民税:13万円 合計:19万円

・年収600万円 所得税:29万円 住民税:36万円 合計:65万円

所得税と住民税の合計が、約3倍もの差になっています。年収は2倍しか差がありませんが、累進課税制度ではこのように、収入が増えれば増えるほど、税率が高くなります。

特に、大企業サラリーマン、医者、弁護士などの年収が高い方が対象です。このような方の中で、税金に不満を持っている方が不動産投資で節税を行います。

では、どのような方法で節税を行うのでしょうか?2つの方法がありますが、どちらとも赤字を出すことで、節税を行います。

購入時の経費で節税を行う

不動産を購入した場合、不動産会社への仲介手数料、ローンの経費などの経費がかかります。購入初年度にかかる経費は、一般的に物件価格の8~10%程度とされています。よって、不動産を購入した年は、その経費分を年収から引くことができますので、所得税・住民税を減らすことができます。

毎年の減価償却と利子で節税を行う

不動産投資の場合、「減価償却」という経費が使えます。減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少する固定資産を取得した際に、取得費用をその耐用年数に応じて、費用計上していく会計処理のことです。

不動産などの高額なものは、購入した年に全額経費になるのではなく、毎年毎年、決められた配分ずつ経費を分割します。よって、不動産購入の次年度は、不動産購入をしなくても、この減価償却を経費として利用できます。

また、ローンの利子も経費として認められています。ただし、ローンの元本返済分は自分への支払いとなるため、経費としては認められていません。

以上のように、現役世代で高年収の方が不動産投資で節税をしています。

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不動産投資を勉強する方法

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「不動産投資に興味が出てきたけど、何をすればいいの?」という方もいると思います。不動産投資を勉強する方法は主に下記があります。

①不動産投資の書籍を読む。

②インターネットで不動産投資を検索する。

③マンション投資セミナーに参加する。

それぞれ、メリット・デメリットがありますが、短時間で分かりやすく勉強する方法として、マンション投資セミナーを紹介します。

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マンション投資セミナーのメリット

メリット①:「見る」、「聴く」で理解できる

マンション投資セミナーは、セミナー講師が資料と言葉で説明をしてくれます。声の強弱を付けたり、自分自身の経験などを語ってくれますので、頭の中に入りやすいです。また、初心者向けセミナーは、分かりやすい言葉で説明されるため、不動産用語などが難しいと考えている方も気楽に参加できます。

メリット②:実際の不動産投資家に会える

マンション投資セミナーは、セミナー主催の不動産会社で、実際に不動産投資をしている投資家の話を聴くことができる場合があります。実際に成功している投資家の話は、どれだけ本を読んでも得られない生の情報を手に入れるチャンスです。

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マンション投資セミナーのデメリット

デメリット:セミナー主催者はあなたに不動産を売りたい

(特に)無料のマンション投資セミナーは、どこで収益を上げているのでしょうか?それは、セミナー参加者に不動産を買ってもらうことで、その仲介手数料や、その後の不動産の管理費などをあなたから頂くために、セミナーを無料にしているのです。

不動産投資セミナーに参加しても、自分にしっかりとした知識が付くまでは、不動産の購入を待って投資をすることで、将来の悲劇を防ぐことができます。

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おすすめ不動産投資5選!

頭金0円〜 失敗しない不動産投資セミナー

  • 開催主:(株)シノケンハーモニー
  • 参加費:無料
  • 特徴:参加者13,600名突破の大規模セミナー。日本テレビ『バンキシャ』の取材も受けた、頭金0円でもできる不動産投資のセミナーです。
  • 頭金0円〜 失敗しない不動産投資セミナー

プロが教える不動産投資セミナー

  • 開催主:(株)東京ネットワース
  • 参加費:無料
  • 特徴:プロが教える不動産投資セミナーでは、TVや雑誌でも活躍中のプロの専門家が教える不動産投資となっています。
  • プロが教える不動産投資セミナー

「待ち行列ができる成功不動産投資セミナー」

「土地探しから始める投資法」

「0から始める目からウロコの不動産投資セミナー」

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【不動産投資】基本知識をすぐGET!おすすめマンション投資セミナー5選まとめ

いかがだったでしょうか?不動産投資が人気の理由と、勉強方法について解説してきました。現在の不動産市況が、バブルかどうかは現時点では分かりませんが、さまざまなことを勉強して、不動産投資家としての一歩を歩んで行きましょう。不安な時は、投資をしない勇気も必要ですよ。

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