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2017/07/02

アパート経営とマンション経営の違いは?アパート経営セミナーを選ぶ基準!

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アパート経営が活況?

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最近、不動産価格が上昇しているニュースを皆さんも目にしたことがあるのではないでしょうか?では、なぜ不動産価格は上昇しているのでしょうか?

日銀によると、2016年12月末の国内銀行のアパートローン残高は、前年比4.9%増の22兆1668億円に拡大しているそうです。その原因は、下記が考えられています。

1.アベノミクス以降のサラリーマンの不動産投資がブームになっている

日銀のマイナス金利政策や、東京オリンピック開催などにより、不動産の値上がり益や家賃収入を目的にした不動産投資家が増え、金融機関が不動産投資に対して積極的に貸し出しを増やしています。これまで、不動産投資ができなかったサラリーマン層が、不動産投資を始めたり、新規に不動産を購入したりしているのです。

2.2015年の税制改正で、相続税の基礎控除額が引き下げられ、課税対象者が広がった

賃貸物件を新築することで、税法上、更地などより課税時の土地の評価額が下がります。その制度を利用して、相続税対策のために、節税目的で借り入れる人が増加しているのです。

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マンション経営とアパート経営の違いは?

不動産投資では、建物の分類として、「マンション経営」と「アパート経営」があります。違いはどこなのでしょうか?それぞれの投資の特徴を解説します。

マンション経営とは?

マンション経営は、主に「区分マンション」を購入し、経営することです。都心のマンション一棟を購入すると、数億円以上です。マンション一室の区分所有であれば、数百万円から購入できることから、手軽にはじめることが出来る投資手法として人気です。

マンション一棟を購入される人もいますが、そのような方は資産家が多く、サラリーマンでは難しい投資手法です。

アパート経営とは?

アパート経営は、基本的に建物1棟を取り扱う経営の仕方です。アパートは木造で建築されており、マンションほど高額ではありません。価格帯は数千万円単位で、所得の高いサラリーマンであれば購入が可能です。

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アパート経営の種類

アパート経営は下記の分類で分けることができます。

・新築か中古か

それぞれのメリット・デメリットを解説します。

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新築アパート経営のメリット

1.入居者の入居率が高くなりやすい

日本人は、新しいものが好きな傾向があります。住宅も中古より新築が好まれます。また、新築は、設備や間取りが最新のものにできます。よって、新築アパートは、入居率も高くなる可能性が高いです。

2.修繕費が発生する確率が低い

新築アパートは、建物や設備が新しいため、修繕費用の心配があまりありません。仮に、不動産投資を開始した直後に、設備の修繕費用がかかってしまった場合、手持ちの現金がなければローンを組む必要などが出てきます。

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新築アパート経営のデメリット

1.物件価格が高い

不動産は基本的に新築時が最も高くなる傾向があります。よって、新築アパートは物件価格が高くなります。また、必然的にローン返済額も大きくなり、毎月のローンの支払額が高くなります。

そして、賃貸住宅の賃料は物件が古くなるにつれて、下落する傾向があります。中古アパートは、収入である賃料は下がりますが、ローン返済額は変わりません。収支がマイナスになってしまった場合は、投資をしているにも関わらず、自分のお金を持ち出すことになります。

このような事態にならないように、購入前のキャッシュフローのシミュレーションは重要です。

2.工事の遅れや時期などで収入が遅れる可能性がある

現在、不動産の建築関係はどこも人手不足になっています。その影響で物件完成が遅れることがあっても、ローンの支払いは予定通りに支払う必要があります。また、アパートが建てば収入が入るわけではありません。入居者が入らないといけません。

基本的に、アパートの間取りはワンルームが多く、単身世帯が引っ越しをする2、3月の繁忙期を逃すとなかなか入居者が入りません。もし、アパート完成が4月などになってしまうと、入居者がなかなか決まらず、収入が入ってこない可能性があります。

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中古アパート経営のメリット

1.物件価格が安い

中古アパートは、同じような土地面積、建物の間取りの場合、新築に比べて物件価格は安くなります。物件価格が安いということは、毎月の頭金や月々のローン返済額が少なくてすむため、収益がマイナスになりにくいです。

2.利回りが高く、物件数も多い

前述の通り、中古アパートは物件価格が安いです。また、賃貸住宅は中古であるからといって、極端に賃料が下がることはあまりありません。不動産の投資指標として、よく使用される「表面利回り」は、「表面利回り = 年間収入 ÷ 物件価格」で表されます。よって、物件価格が安い方が、利回りが高いことが分かります。

また、新築物件は数に限りがありますが、中古物件には昔から現在まで、建てられてきたアパートが全て対象です。中古物件であれば、自分の目的としている価格や立地のアパートを探すことが容易です。

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中古アパート経営のデメリット

1.修繕費がかかる可能性がある

中古アパートで築年数が15年以上となる物件では、修繕が必要になる可能性が高いです。場合によっては、「新築の方が安かった」と注意する必要があります。

物件価格が、安いからといって安心をしていると、多額の修繕費がかかってしまい、収支がマイナスになる可能性があります。

2.入居者の入居率が低くなりやすい

前述した通り、日本人は、新しいものが好きな傾向があります。築年数が古い物件はどうしても設備や間取りなどが古く、魅力がありません。よって、入居率が低くなりやすいです。このような場合は、立地のいい中古アパートを購入し、別の魅力で入居率を上げるなどの対策が必要です。

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アパート経営セミナーの選び方

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これから、アパート経営を勉強される人で、アパート経営セミナーに参加を検討されている場合があると思います。そのような時は、何を注意すればいいのでしょうか?下記に代表的なものを上げました。

1.不動産会社の主催ではないセミナー

不動産会社が主催するということは、結論として自社物件を購入して欲しいということです。参加される場合は、このような背景を知って参加するようにしましょう。

2.講師に不動産関連の書籍がある

書籍を出版しているということは、ある一定上の信頼性があります。事前に、その講師の投資方法を勉強することも可能です。ただし、その投資手法が「自分で再現することが可能か?」、「たまたま運が良かっただけではないのか?」としっかり確認しましょう。

3.そのセミナーから多くの成功者を出している

講師だけが成功するのは簡単です。その会社やセミナーで「他の参加者が成功しているのか?」、「成功している人は多いのか?」を確認することで、自分の成功確率を予測できます。

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アパート経営とマンション経営の違いは?アパート経営セミナーを選ぶ基準!のまとめ

現在、アパート経営が人気の理由や特徴、セミナーの注意点を解説してきました。「アパート経営」というのは、「アパート投資」とは異なります。アパートは購入後、修繕や入居率の悪化、周辺環境の変化など、さまざまな問題に経営者として対応する必要があります。そのためには地道に勉強しなければいけません。

アパート経営は数千万円の費用がかかるものです。成功を目指すのはもちろんですが、失敗しないように気をつけましょう。

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「お金のコトをもっと身近に」というミッションで、みんなのお金ドットコム(みんかね)を運営しています。
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