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2017/08/12

サラリーマン大家はリスクだらけ?メリット・デメリットを比較

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目次

そもそもサラリーマン大家とは?

2020年の東京オリンピック開催を控えて、東京都内をはじめ首都圏では、地価が上がり、新築マンション等の建設ラッシュでプチバブルの活況を示しています。
そんなバブルの波に乗ろうと、不動産投資ブームが少し前から起こっています。

そんな風潮の中で、急増しているのが、「サラリーマン大家」です。

サラリーマン大家とは、読んで字の如く、企業で働き給与所得で生活するサラリーマンの身分のまま、不動産投資を行い、賃貸マンションなどの大家となり、その家賃収入で副業収入を稼ごうとする人たちのことです。

サラリーマン大家には、ワンルームマンション1室だけのオーナー(大家)から、アパートやマンションの棟ごと所有している人まで幅広く存在しています。

特に、一部上場企業などの大手企業勤務のサラリーマン大家の場合、銀行の融資も、大企業の軒下にいる社員なので、通りやすい、つまりお金を最初に都合しやすいのです。
そんな借金のしやすさも手伝い、東京五輪前の空前のバブルで儲けてやろう!と色々な物件を買いあさるサラリーマン大家も激増中です。

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サラリーマン大家に多い失敗とは?

サラリーマン大家に多い失敗その① 時間がないために人任せ

サラリーマンの本業は当然のことながらサラリーマンとしての日々の仕事です。
ですから、平日はまったく大家として働く時間もなく、基本的に管理会社などに業務は丸投げです。

なので、入居者とのコミュニケーションは当然のこと、他の細かいニーズなども把握しておらず、全般的にまったく勉強不足で企業努力の足りない大家となっています。
このような物件は、不動産会社も「推し物件」にはしづらく、入居希望者にとても魅力の低い物件となり結果的に最初は何とかなっても、空室期間が長くなり失敗しやすくなります。

サラリーマン大家に多い失敗その② 物件は日々古く劣化していく

最初は新築の物件であっても、3年、5年と年月が経てば、古くなり劣化していきます。
専業の大家であれば、こうした劣化が起こるたびに細かい修復やリフォーム、リノベーションを行っていきますが、本業がサラリーマンでそんな時間の余裕のないサラリーマン大家はほったらかしのケースが多いのです。

そのくせ、古くなっても家賃を下げずに新築時と変わらない割高の家賃に設定したまままので、入居者の評価は低くなり、一旦空室になると埋まらなくなります。

サラリーマン大家に多い失敗その③ 変動金利のリスクヘッジをしていない

現在の不動産投資ブームの原動力は、低金利政策によるところが大きいです。
特に、サラリーマン大家の増加には、この低金利で融資が受けられるというエッセンスは欠かせません。
一般的に、不動産投資ローンは、10年、20年といったロングスパンで組むことが多く、その多くが「変動金利」です。
つまり今は低金利であっても、将来は上がるリスクは大きいわけです。

サラリーマン大家の場合、こうしたハイリスクを考えず、十分なリスクヘッジもしていいないまま、今儲かるからという理由だけで、どんどん不動産の数を増やしている人も多いのです。
このようなサラリーマン大家は、金利が上がれば一気に損益だらけになり、お手上げで、本業のサラリーマンの収入で損失補填はとても追いつかず、破産してしまうことになります。

サラリーマン大家に多い失敗その④ 知識が乏しく問題物件を買いやすい

サラリーマン大家は、サラリーマンとして毎日仕事しているので、不動産について勉強する時間がありません。
つまり、圧倒的に勉強不足で知識が足りない人が多いのです。

それにも関わらず、捕らぬ狸の皮算用で、家賃収入だけ机上の計算で先にやっちゃいますから、割安の物件とかがあると飛びついて買ってしまいがちです。
実際には、不動産知識があれば、入居者に貸すためには、キチンと付加施行が必要だったり、する物件がそのような物件には多いわけです。
片手間でない専門の不動産投資家や大家なら、そのへんのことは学習しています。

サラリーマン大家はそんな基礎的知識もないのに、お金の計算だけ詳しくなってますから、手を出しちゃいけない物件に手を出して失敗、というパターンも多いわけです。

サラリーマン大家に多い失敗その⑤ 売ることを真剣に考えていない

サラリーマン大家の最大の欠点は、今の空気感で動いていることです。
副業感覚なのだから当然と言えば当然かもしれませんが。

専業の大家や不動産投資家は、将来もその道で生活を成り立たせようという覚悟でやっていますから、今だけの空気で物件を買いませんし、もし借り手がつかなくなったり、採算がとれなくなった場合の売却の具体案まで組み立ててから購入します。

しかし、サラリーマン大家はその時の空気感で、「今はとにかく儲かるようだから、空き物件でも買っておこう!」というようなノリで大家になります。
日本は少子高齢化社会で、すでに超高齢化社会に入り、空き家の増加が増えているほど、入居人口は減っていくわけです。

その時になって、このようなバブル的な物件の家賃相場は当然下落していきます。
簡単な需要と供給のバランスの問題です。
そうなった場合に、サラリーマン大家の物件は売却もままならなくなってしまうのです。

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サラリーマン大家になるための必要条件とは?

サラリーマン大家になるための条件① 最低3年の勤続年数が必要

サラリーマン大家になるのに、実家が資産家などで、最初から現金で不動産を購入するような特別な階層の人は別にすれば、普通は、銀行から融資を受けて不動産を購入します。

この融資を受ける際の、金融機関側の審査の最低条件の一つに、「勤続年数が3年以上」というものがあります。

法人の場合だと、3年の決算実績があること、個人事業主の場合だと、青色申告3期の実績があること、となります。
金融機関としては、勤続3年以上であれば、一定の安定した収入および継続する意思の持ち主と判断を下させるようです。

サラリーマン大家になるための条件② 100万円の自己資金を用意すること

サラリーマン大家は特別な資格を持たなくてもなれますし、銀行などの金融機関から不動産投資ローンで資金を融資してもらえばお金も大丈夫なのですが、一つだけ注意しておきたいことがあります。
仮に1000万円の不動産物件を購入しようとして、不動産投資ローンを金融機関に申し込んだとしましょう。

その際には、5%相当の頭金を入れないとローンは利用できないのです。
更に、ローン利用に際する諸経費が、同じぐらい必要になるので、最低でも、自己資金は100万円は最低でも用意しておく必要があります。

サラリーマン大家になるための条件③ 不動産投資セミナーを受けておく

サラリーマン大家になる前の段階では、右も左もわからない状態です。
不動産投資会社が主催しているセミナーは数多くあるので、それらにできるだけ参加して、ノウハウを事前に学んでおくことは必要です。

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サラリーマン大家のメリット・デメリットを比較

サラリーマン大家のメリットとは?

メリット① 収入が二本立てになる

当たり前の話ですが、サラリーマンをやりつつ、大家もやるということは、本業であるサラリーマンの給料の他に、大家としての家賃収入が毎月入るということであり、うまく回り始めれば、生活は確実に豊かになります。

メリット② 税金を節税できる

不動産投資を行っていけば、家賃収入を不動産所得として申告できるようになります。
計算上の収支が赤字になった場合には、給与収入と損益通算をして、納め過ぎた所得税を取り戻すことが可能になります。
同時に住民税も節税できます。

サラリーマン大家のデメリットとは?

デメリット① 年々家賃は安く、修繕費等は高くなる

当然のことながらマンションなどは年数とともに古くなってメンテナンスが必要となります。
反対に、古くなればマンションの価値は下がるので家賃は下げなくては借り手がつきません。

デメリット② 売却できないリスクが大きい

途中でサラリーマン大家として失敗だと判明した際に、物件を売却しようとしても、なかなか買い手が付かず、よしんば買い手が付いても、売却価格が、不動産投資ローンの残債よりも食い場合などには、金融機関は抵当権を外しません。

つまり、売却すらできなくなるのです。
赤字を垂れ流す物件をいつまでも所有しなくてはならず、破産へ一直線です。

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サラリーマン大家はリスクだらけ?メリット・デメリットを比較のまとめ

サラリーマン大家のメリットやデメリットを中心に考察してきましたが、いかがだったでしょうか?

今は低金利で、不動産投資ブームの空気感があるので安易に手を出してサラリーマン大家が急増中ですが、未来を見据えるとかならハイリスクな暗雲も孕んでいる、というのが妥当な見方でしょう。

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