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2017/09/21

年収500万円だと住宅ローン3000万〜4000万借りれる?一体いくら?

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目次

住宅ローンを組む前に知っておきたい返済率とは?

今の年収で住宅ローンを組んだら、いくら借り入れできるのか?ちゃんと審査をパスできるのか?だれもが不安になるものです。組むまえにまず知っておきたいのが「返済率」という言葉。これが借入額や審査パスに影響をあたえるんです。

返済率とは、年収に対する住宅ローン年間支払額の割合のことを指します。例えば、年収500万円で月の住宅ローンの支払いを10万円だった場合、

120万円(月返済額10万円×12ヶ月)÷500万円×100=24%

という計算式が成り立ちます。この「24%」が返済率です。返済率が高すぎれば住宅ローンが圧迫し、返済不能になりかねません。貸す側もそれを熟知しているため、返済率が高くなる場合は審査をパスさせません。一般的にはこの返済率は「35%」以内が望ましいと言われています。年収500万円ならば、毎月の返済金額が14.5万円以下でないと審査もパスできず、返済も難しくなります。

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年収500万円での住宅ローンの借り入れをシュミレーション

年収500万円の住宅ローン

住宅ローンを組む場合、「どこで組むか」はとても重要です。現在、主に住宅ローンを組む方法としては、
・銀行
・住宅金融資金機構
・財形融資
の3つの方法があります。金利や条件が違ってくるため、それぞれで返済率を元にシュミレーションしてみました。

銀行からお金を借りる場合

銀行から借り入れる場合、気をつけるのは「変動金利」と「固定金利」です。変動金利は5年ごとに金利を見直し変動させていく方式、長く低金利が続き0.7~8%を推移していますが、経済状況が変われば金利が上昇して返済予定額が大幅に変わってくる場合もあります。

変動金利プラン

2017年現在まだまだ低金利が続いているため、変動金利はかなり低い状況です。主要銀行の平均金利は0.7%程度、ネット銀行ならもっと低くて0.6%程度になっています。

仮に0.45%の変動金利で35年ローンを組んだ場合、年収500万円で借り入れできる35%の上限ギリギリな金額は、5,200万円ほどになります。月々の支払い金額は約13.5万円のため、返済率は32%。かなりギリギリではありますが、借り入れ可能ですし、返済にも困る可能性が低い金額の上限になります。

しかし、この金額はずっとこのまま0.45%の金利で返済できた場合です。変動金利プランは5年ごとに金利の見直しが行われるため、現状維持になる場合もあれば、金利が上昇も下落もする可能性があります。下落すれば嬉しい限りですが、上昇の程度によっては月々の支払い額が14.5万円を超えてくる場合もあるんです。

固定金利プラン

固定金利プランは決まった期間、金利の変動がないプランです。その分変動金利よりも高くなります。10年固定の場合、主要銀行で1.2%、ネット銀行ならば0.95%が平均的な金利になります。35年固定金利の場合はもっと高くなり、主要銀行で1.3%、ネット銀行で1.2%となります。

仮に1.28%の固定金利で35年ローンを組んだ場合は4,800万円程度がギリギリになります。これだど月々の返済が14.1万円で返済率は34.4%になり、返済率のギリギリまで借り入れすることになります。しかし、今後金利が変動することがないため、ずっとこの金額で返済し続けられる金額になるんです。

住宅金融資金機構からお金を借りる場合

住宅金融資金機構とは金融機関と機構が提携して行う全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を展開している機構です。完全固定金利ですが、銀行よりも低い金利で借りることが可能です。借り入れの金利は金融機関が決めているため、銀行によって金利に変動があります。おおよそ1.08%~1.6%の間で推移しています。

1.08%の固定金利でお金を借りた場合、4,850万円程度借り入れが可能です。銀行の固定ローンと大差ない金額ですが、月々の支払い金額が13.9万円、返済率が33.3%となり、固定ローンよりも若干余裕をもった返済計画が可能です。

財形融資からお金を借りる場合

財形融資とは勤労者財産形成住宅貯蓄のことを指し、給料やボーナスから天引きで貯金できる制度です。採用している会社は限られていますが、多くの従業員が利用している制度なんです。貯金する制度ですが、融資制度もありかなり高額な融資を低金利で受けられます。

借り入れ可能額は財形貯蓄の残金の10倍、または4,000万円のいずれか少ない方になります。今までの借り入れ方法は年収と金利によって変動していきますが、この方法だと現在もっている財形貯蓄の残金によって決まってしまうんです。仮に残高が100万円しかなかった場合、最大でも1,000万円しか借りられないことになります。

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住宅ローンにまつわる諸費用とは?

年収500万円の住宅ローンの計算

住宅ローンはただ借りる金額+利息だけ支払うのではありません。様々な諸費用が存在するんです。これらは基本的には住宅ローンとは別に用意する必要がありますが、最近ではオーバーローンでこれらの費用まで住宅ローンでまかなってくれる金融機関も急増しています。

事務の手数料

事務手数料とは、住宅ローンを組むときに利用している金融機関に支払う手数料のことを指します。料金は決まっておらずその金融機関によって様々。◯◯円と定額なところもあれば、借入額の◯%と変動させているところもあります。大手金融機関「三菱東京UFJ銀行」は事務手数料を32,400円と設定しています。金利が安いと人気の「じぶん銀行」は借り入れ額の2.16%としており、仮に3,000万円の借り入れをした場合、事務手数料は64.8万円支払うことになります。

保証料

保証料とは保証会社に支払う費用のことで、もし返済ができなくなった場合に保証会社が一旦金融機関に返済をしてくれるために支払うものになります。この保証がないと金融機関の貸付が焦げ付くため保証会社が金融機関にとって必須なのです。支払い方法は一括前払いもあれば、利息に組み込んでいる場合もあります。一括前払いの場合、上述の条件で「三菱東京UFJ銀行」なら約63万円が必要で、利息組み込み型ならば0.2%上乗せして計算されることになります。

団体信用保険

団体信用保険とは、団体信用生命保険のことで、住宅ローン返済中に死亡または重度の障害を抱え返済不能になったときに保険会社が全額金融機関に支払いをしてくれる保険のことです。保険には3種類あり、基本的な保険は銀行から借りる場合、基本的には銀行が費用を負担するため無料、フラット35は自分で任意加入になります。がんなどの疾病で働けなくなった場合にも支払いを肩代わりしてくれる疾病特約を付けた保険は任意加入になり、基本借り入れ金利に0.2%ほど上乗せしてローンが組まれることになります。

火災保険

火災保険は住宅ローンに関係ないのでは?と感じる方も多いですが、実は火災保険に加入しないで住宅ローンを借りることはまず難しいんです。それほど金融機関は重要視している保険でもあります。火災保険は金融機関を通して加入するものでなく、自分で契約する必要があります。

地震保険

地震保険は住宅ローンとは直接の関係はありません。しかし、火災同様、現在の日本では欠かせない保険のひとつになっています。万が一の場合、震災で自宅を失ってローンが残ることも考えられます。そうなったときに少しでも負担を減らすために必要な保険です。

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年収500万円なら3000万円~5,000万円借り入れが可能!

借り入れ可能額を返済率を中心にみていきましたが、500万円あれば3000万円~5,000万円の借り入れが可能です。かなり検討できる住宅が増えてきますよね。しかし、これは返済率ギリギリの金額。なにかあれば返済がきつくなることもあります。また別費用もかかるため、できるだけ借り入れは少なく計画しましょう。

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