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2017/09/26

年収400万円で住宅ローン!借入額がいくらくらいかシュミレーション

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目次

住宅ローンを組む前に知っておきたい返済率とは?

年収400万円で住宅ローンと聞いたら、まずは借り入れできるの?審査パスできるの?と不安になるものです。年収400万円でもローンを組むことは可能。しかし「返済率」は低くしなければなりません。

返済率とは年収や月収に対してどれくらいの割合を住宅ローンの支払いに使っているかその割合のことを指します。例えば、年収400万円で年間120万円(月10万円)の返済をしていたとしましょう。この場合、返済率は120万円÷400万円=30%となります。

この返済率が高くなれば、その分生活費を圧迫しますが、低くなれば借入額が少なく、理想の住宅を手にするのは難しくなります。年収400万円の場合、返済率は「30%未満」が望ましいと言われています。年収500万円以上だと35%と言われていますが、400万円以下だと30%未満にしないと手元に残る金額がかなり少なくなってしまうんです。

<下に続く>

年収400万円での住宅ローンの借り入れをシュミレーション

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住宅ローンはどこで組めるかご存知ですか?銀行だけと思っている方もいるのですが、実はその他にも借入する方法があるんですよ。特に知っておくべきは銀行(金融機関)の他に、「住宅金融資金機構」と「財形融資」です。これらは借入方法や条件、利息などが違ってきます。ですので、この3つについて年収400万円で借入した場合のシュミレーションをしてみました。

銀行からお金を借りる場合

銀行から借入する場合、金利によって「変動金利」と「固定金利」によって返済総額が変わってきます。固定金利は決められた期間金利が変動しないもので、その分割高な金利になります。変動金利は5年ごとに金利を見直しながら変動させてていくものです。低金利ならば恩恵を受けられますが、その後高金利になるリスクも高い方法なんです。

変動金利プラン

まだ低金利が続いている時代、今のままが長く続けば変動金利はオトクなんです。固定金利より金利が低く、主要銀行の平均金利は0.7%程度、ネット銀行ならもっと低くて0.6%程度になっています。最安金利だと0.4%程度まで低いものもあるんですよ。

では、実際にシュミレーションしてみましょう。年収400万円で借入できる金額は3,300万円ほどになります。0.6%の変動金利で35年ローンを組んだ場合、金利の変動は一旦無視して考えれば、月々の支払いは約8.8万円で返済率は26.6%となります。

先ほどご紹介した返済率で考えれば若干余裕があるように思いますよね?しかし、そうではないんですよ。年収400万円だと月々の手取りは約20万円程度になります。住宅ローンだけで約9万円の支払いならば、月々残りは11万円ほど。返済率は26%ですが金額で考えると残りの生活に必要な金額がかなり低いんです。年収が低ければ低いほど、返済率+実際の残り生活費も考えるべきですよ。

固定金利プラン

固定金利は低金利時代ではあまり利用したくない方法です。変動金利よりも高い金利がずっと続くんです。しかし、将来、変動金利が上昇することがあっても変動しないため支払い金額が変動せずに支払い計画が立てやすいというメリットもあります。現在の10年間固定金利だと主要銀行で1.2%程度・ネット銀行で0.95%が平均的な金利です。35年間ずっと固定金利になるともっと高くなり、主要銀行で1.3%、ネット銀行で1.2%となります。

仮に1.2%の固定金利で35年ローンを組んだ場合も3300万円までギリギリですが借り入れが可能です。これだど月々の返済が9.7万円で返済率は29.4%になり、変動よりもギリギリのところまで借り入れすることになります。

住宅金融資金機構からお金を借りる場合

フラット35という言葉を聞いたことがある方は多いのでは?住宅金融資金機構はフラット35を展開している機構です。フラット35とは全期間を固定金利にできる住宅ローンのこと、35年固定金利ができるため35という数字が入っています。機構からお金を借りるのではなく、提携している金融機関から借り入れますが、銀行よりも低い金利で借り入れ可能。しかし金利は金融機関で決定するため、1.08%~1.6%の間で銀行により違うんです。

1.08%の固定金利でお金を借りた場合も3,300万円程度借り入れが可能です。銀行の固定ローンと大差ない金額ですが、月々の支払い金額が9.6万円、返済率が28.8%となり、固定裕をもった返済計画が可能です。

財形融資からお金を借りる場合

財形融資=勤労者財産形成住宅貯蓄は会社からの給与・ボーナスから貯金するものです。全ての会社ができるのではなく、限定的ではありますが、制度がある会社の従業員は多くが利用しています。基本的には貯蓄のための制度ですが、融資もでき、高額な融資を低金利で受けられるため使わない手はないんです。

借り入れできる金額は財形貯蓄残金の10倍or4,000万円の少ない方になります。財形貯蓄から融資を得る場合、今までどれだけ貯金していたか!というのが最も重要で、金利や年収などはあまり考慮されないんです。(全く考慮されないわけではありません)仮に財形貯蓄3年目などで残高が200万円だけなら、最大2,000万円までしか借りられないんです。

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住宅ローンにまつわる諸費用とは?

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住宅ローンは借りるだけでOKではありません。借りるためにもいろいろな費用がかかります。基本的にはこれらの費用を別途用意しなければなりません。しかし、最近ではこれらも一緒に住宅ローンに組み込んでくれるものも登場しています。

事務の手数料

事務手数料は金融機関に支払う手数料です。住宅ローンを組んだ銀行に払うんですよ。一定の金額で決まっているわけではなく、手数料は金融機関次第。定額で決めているところもあれば、借入額の数%として変動するところもあります。例えば三菱東京UFJ銀行だと手数料金額は32,400円になります。また、じぶん銀行だとローンの金額に2.16%かけた金額としています。仮に3,000万円借りたら64.8万円支払うことになります。全然金額が違ってくるため、手数料がいくらかはしっかり確認する必要があります。

保証料

もし住宅ローンを組んだ後で返済できなくなった場合、金融機関は貸したお金を戻せずに焦げ付かせてしまいます。そうならないようにローンを組むときには保証会社と立てる必要があります。この保証会社に支払うのが保証料なのです。支払い化方は2種類あり、一括で前払いの場合もあれば、利息にあらかじめ組み込む場合もあります。仮に一括前払いの場合、先ほどの三菱東京UFJ銀行なら63万円、利息に組み込むなら0.2%上乗せになります。

団体信用保険

団体信用保険=団体信用生命保険は返済している最中に返済が不能になるほどの病気や死亡になった場合、保険会社に支払ってもらうための保険です。この保険は3パターンあり、ベースの保険は銀行から借り入れなら銀行が負担するため無料に、フラット35なら任意での加入になります。三大疾病・八大疾病になった場合でも適用できる保険もあります。これらは銀行でもフラット35でも任意加入になり、基本的には保証料と同じく0.2%上乗せしてローンを組みます。

火災保険

火災保険は任意で入るもの!ローンには全く関係ないと思われますが、ローンを組むにはかなり重要!これがないとローン自体を組むことができません。住宅ローンを組むならば、しっかりと火災保険についても調べて加入する必要があります。ただ、これは金融機関を通さずに契約をします。タイミングなどしっかり合わせて漏れなく行いましょう。

地震保険

地震が多い日本では地震保険も重要です。これがないとローンに支障がある訳ではありませんが、地震は火事同様自宅を失い、ローンだけ残る状態になりかねない天災です。火災保険だけでは地震が起こった時のカバーはできないため、新居を購入するなら地震保険の加入もしっかりと検討しましょう。

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年収400万円で住宅ローン!借入額がいくらくらいかシュミレーションのまとめ

年収400万円あれば3300万円の借り入れが可能です。しかし、他の費用もありますし、日々の生活費への圧迫度合いが年収500万円以上に比べて厳しいものです。借り入れ可能額ギリギリよりも3,000万円以内で借りて余裕を持った生活をするのがいいですよ。

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