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2017/04/01

大手銀行7社のリバースモーゲージローンの金利や特徴を比較しました

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目次

リバースモーゲージローンの銀行比較

最近、高齢化社会の到来とともにリバースモーゲージローンと言う新しい不動産担保ローンが人気になって、大手銀行を始め、さまざまな銀行が商品を販売しています。

このリバースモーゲージを借りたいという方や、リバースモーゲージとはどんなものなのか知らないが、興味はあるという方も多いと思います。

今回は、話題のリバースモーゲージについてご紹介していきます。

<下に続く>

リバースモーゲージとは


我が国は既に高齢化社会に入っています。
そのため、高齢者の方々の老後資金の確保についての問題が生じています。

その一つの解決の手段がリバースモーゲージローンであるわけです。
リバースモーゲージローンは、通常の不動産担保ローンと比べて、その担保処分の形態と返済形態に特徴的な違いがあります。

すなわち、通常の不動産担保ローンは、土地・建物を担保にお金を借りれば、毎月元金と利息を返していく形になり、返済出来なくなれば、土地・建物は取り上げられて競売にかけられてしまいます。

しかし、リバースモーゲージの場合は、返済は借りているローンの利息だけ払えばよく、元本については出し入れ自由の形になっています。(利息は元本繰入のケースもあります)
しかも、現在の土地・建物に住み続けることが出来るのです。

そして、基本的には、借入されたご本人様が亡くなられた場合、土地・建物を売却してローンの返済に充てられる形になるのです。
ご夫婦の一方が亡くなられてもその土地・建物を相続していれば、そのまま借り続けることも出来ます。

リバースモーゲージの銀行市場動向

もともと、リバースモーゲージローンは、米国などで1980年代に新たな不動産担保ローンの形態として開発されましたが、我が国では当時あまり商品化されることはありませんでした。
1990年代末ころに東京スター銀行が目玉商品としてリバースモーゲージローンをスタートさせました。当初は、不動産担保ローン市場でのシェアはほとんど取れませんでした。

しかし、2005年ころになると、戦後のベビーブーマーの方々が定年年齢に達して、リタイヤされるようになったことにより、不動産担保ローンの市場での需要も急増しました。
東京スター銀行のリバースモーゲージローンは市場の需要の高まりにつれて大きく伸ばしたのです。

そのため、リバースモーゲージローンを販売する銀行も出始め、大手銀行においても取り扱われるようになり、市場規模は急速に拡大に向かい出したのです。

リバースモーゲージローンの全体市場データは残念ながらまだ出ていません。
そこで、成長度合いを先駆者である東京スター銀行の決算における担保ローンの残高の推移から見てみます。
全てがリバースモーゲージではありまぜんが、担保ローンのメイン商品でその残高の推移が見えてきます。

年度 担保ローン残高
2004年 2186億円
2005年 2930億円
2006年 3597億円
2007 年 4280億円
2008年 4671億円
2009年 5637億円
2010年 6426億円
2011年 6638億円
2012年 6456億円
2013年 5738億円
2014年 5470億円
2015年 4932億円

戦後のベビーブーマーの方々が定年年齢に達した2005年から大きく伸びているのは、やはりリバースモーゲージローンに対する需要が高まったためと考えられ、残高は、2004年度から2010年度にかけて2.9倍に急増しています。

それ以降に残高は伸び悩んでいるのは、他の銀行がリバースモーゲージ市場に参入してきたためと考えられます。

従って、リバースモーゲージ市場の拡大は、我が国が高齢者社会に入るとともに急拡大に向かっているのは明らかです。
今後も我が国の老齢人口は、当面増加基調が続く見込みであり、今後もリバースモーゲージローン市場は拡大していくことが見込まれているのです。

<下に続く>

リバースモーゲージが人気の理由


リタイヤされた方が、少ない年金で余生を送ろうとした場合、住宅ローンが残っていると返済に追われ、豊かな生活が出来ないと言う不安があります。

通常の住宅ローンは、返済が終わるまで月々の返済額やボーナス返済額は変わらないため、定年退職した後に再就職したとしても月々の収入は減り、さらにボーナスが無い方も多いようです。
定年退職した会社の退職金で住宅ローンを返済したとしても、月々の生活を年金だけで暮らすには金額が低下しているため、豊かな余生とはいかないようです。

そのために、リバースモーゲージローンに切り替えて、退職金は返済せず、貯蓄に回せば、生活の不足分をリバースモーゲージローンから引き出して使えるため、かなり余裕のある生活が可能になることから、人気が出たのです。

また、一人っ子同士の結婚が増えたことで、両方のご両親から相続が可能になるため、子供さん世帯に確実に土地・建物と言った遺産を残してあげる必要もなくなっている現実もあります。

このような状況がリバースモーゲージローンに対する重要を高め、人気になっている背景があるのです。

リバースモーゲージ商品を提供している銀行・金融機関比較


このような人気になっている商品を銀行や金融機関が黙ってみていることはなく、東京スター銀行の担保ローンの急増を見て、各銀行もリバースモーゲージローンの販売に乗り出しています。

2015年までにはメガバンクと呼ばれる主要大手銀行は全て商品化しました。
ここでは、主なリバースモーゲージ商品を販売している銀行とその商品を簡単にご紹介しましょう。(2017年4月1日時点)

東京スター銀行「充実人生」

・特徴  :契約者が亡くなるまで融資。(配偶者の引継ぎ可能)
・金利  :2~3%
・条件  :貸付上限金額 1億円 使途自由
・その他 :預金がある場合は、ローンの金利はローン残高と預金の差額分のみ

みずほ銀行「みずほプライムエイジ」

・特徴  :55歳以上
・金利  :2.975~3.475%
・条件  :1000万~2億円 使途自由
・その他 :貸越極度契約、返済の必要はない。(借入利息は元本に組み入れ)

西武信用金庫「生きいきライフ」

・特徴  :営業地区内に居住或いは勤務する方対象
・金利  :住宅ローンプライムレート+1%
・条件  :500万円~1億円 生活安定資金(事業・投資目的は不可)
・その他 :融資形態はカードローンの当座貸越契約、毎月借越分の金利を支払い

三菱東京UFJ銀行「リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン」

・特徴  :資金使途が住宅関連(購入、リフォームなど)
・金利  :銀行の短期プライムレート連動長期化した金利を基準とした変動利率
・条件  :100万円~5000万円
・その他 :利息は毎月支払い

三井住友銀行「SMBCリバースモーゲージ」

・特徴  :1年契約で毎年の自動更新
・金利  :銀行の短期プライムレート連動長期化した金利を基準とした変動利率
・条件  :1000万円~2億円
・その他 :極度額契約 月々の返済は不要(利息は元本組み入れ)

三井住友信託銀行「リバースモーゲージ(枠内引出自由形)」

・特徴  :55歳以上
・金利  :銀行の短期プライムレート連動長期化した金利を基準とした変動利率
・条件  :担保物権の評価額の50%以内 使途は事業、投資資金は不可。
・その他 :月々の返済は不要(利息は元本組み入れ)

群馬銀行「夢のつづき」

・特徴  :60歳以上、86歳まで
・金利  :銀行の短期プライムレート連動長期化した金利を基準とした変動利率
・条件  :100万円~1億円 使途は事業、投資資金は不可。
・その他 :貸越極度額契約

このようにさまざまなリバースモーゲージローンが発売されていますが、年度契約など、本来のリバースモーゲージローンの原則である生涯融資ではなくなっている商品も見受けられますが、ほとんどの商品が55歳から60歳以上の方を対象としています。
融資可能額にも各銀行の特徴が出ているようです。

その他地銀、信用金庫のリバースモーゲージ


以上のように大手銀行を始めとして広くリバースモーゲージローンは発売されていますが、それ以外でもいろいろな銀行、金融機関から発売されています。

また、大手銀行でもりそな銀行でも発売されています。
ほぼ、80%の銀行、信用金庫などが既に発売しているか、発売を検討しているのです。

例えば、地方銀行や信用金庫では次のような銀行が発売しています。

地方銀行
北海道銀行、北洋銀行、七十七銀行、北都銀行、庄内銀行、常陽銀行、栃木銀行、足利銀行、東和銀行、武蔵野銀行、千葉銀行、千葉興業銀行、東京都民銀行、東日本銀行、神奈川銀行、大光銀行、京都銀行、広島銀行、西京銀行、山口銀行、福岡銀行、西日本シティ銀行、琉球銀行

信用金庫芝信用金庫、世田谷信用金庫、巣鴨信用金庫、大阪シティ信用金庫、枚方信用金庫

また、公的な機関である住宅金融支援機構や各都道府県の社会福祉協議会でも取り扱っています。
地方銀行の場合、商品開発力はそれ程ありませんので、系列のメガバンクや同じ地方銀行の群馬銀行と似た商品内容になっていることが考えられます。
また、信用金庫についても同様のことが言えると思われます。

リバースモーゲージ比較のポイント


リバースモーゲージローンの場合、その比較をするには、まずご自分の置かれている状況がどんなものかを確認し、それにあった商品を比較して選ぶ必要があります。

リバースモーゲージをお住まいのタイプと地域で選ぶなら
まず、住まれている住宅がマンションであるか、戸建であるかです。さらに住まわれている地域によっても変わってきます。
何が変わるかと言えば、不動産の評価と転売可能性です。

リバースモーゲージローンの場合、金利はほとんどが「銀行の短期プライムレート連動長期化しだ金利を基準とした変動利率」となっており、差はほとんどありませんが、貸付可能金額には、不動産の評価額や転売可能性が大きく影響してくるのです。
大きな都市部の場合には、不動産の転売が容易で、特にマンションなどは人気があります。

しかし、ローカル都市などの場合には、戸建に対する需要が多く、マンションの転売が難しいため、評価額が下がってしまうか、評価額は変わらなくても将来的な転売可能性が低い場合、貸付限度額が低くなります。

不動産の評価額は、貸付限度額につながるため、融資を受けられる金額に差が出てしまいます。
ローカル都市の場合は、やはり転売に強い地方銀行のリバースモーゲージローンを選んだ方が貸付可能金額が高く、借り易いといえるでしょう。
マンションでも可能な場合が多いと言えます。

しかし、大都市圏の場合は、マンションなどは転売期間が短くなるため、マンションの評価額は高く出ますし、評価額も高く出る可能性が高いと言えます。

従って、大都市圏の場合には、マンションなどはメガバンクなどの利用が有利になりますし、戸建の場合は大都市の地方銀行や信用金庫が有利になります。

いずれにしても、不動産価格の高い大都市圏の場合は、評価額や貸付可能額が高くなるため、住宅ローンの残債が残っていても貸付可能枠がかなり出る可能性が高く、リバースモーゲージの利用はし易いと言えるでしょう。

リバースモーゲージを資金の使途の自由度で選ぶなら

また、資金の使途については、三菱東京UFJ銀行以外はほぼ個人的な資金使途については自由の場合が多いですが、事業資金や投資資金として利用する場合についてはかなりの銀行で利用が出来ません。

完全な資金使途自由は、東京スター銀行など限られています。
また、公的な資金である各都道府県の社会福祉協議会の場合は、生活資金に限られます。

従って、利用する資金の使途によっては、借りられない場合がありますので、よく説明書で確認をする必要があります。

大手銀行7社のリバースモーゲージローンの金利や特徴を比較のまとめ


我が国は高齢者社会に突入し、リバースモーゲージローンに対する需要、人気はこの10年余りで急激に高まってきました。
リタイヤされた高齢者世帯では、老後のゆとり資金や、住宅ローンの残債が残っており、充分な蓄えを確保できていないなどの理由からリバースモーゲージローンに対する需要が高まっています。

リバースモーゲージローンは、当初は東京スター銀行のみでしたが、2010年過ぎから各銀行から商品が発売されるようになり、既にメガバンクにおいては発売が開始され、地方銀行でも取り扱う銀行が増えています。

リバースモーゲージローンは、金利などについては横並びになっていますが、都市部とローカルによって不動産の形態などにより貸付可能額に大きな差が出ていますので、ご自分が住んでいらっしゃる地域と不動産の種類、マンションか戸建かということを考えた上で、自分の希望金額に合致した銀行を選ぶ必要があります。

また、資金使途でも各銀行で差があり、特に生活資金以外での資金需要については借りられる銀行は限られてきますので、銀行の説明書でよく確認する必要があります。

いろいろな商品が出揃っており、ご自分のニーズに合ったリバースモーゲージローンを選んで豊かな老後の暮らしを満喫してください。

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