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2017/10/10

年収600万で住宅ローンを組む時の目安は4000万円?限度額や控除も解説

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目次

マイホームというのは人生において、大きな買い物のうちの1つでありながらマイホームを持ちたいという夢がある方も多いのではないでしょうか。ほとんどの方が住宅ローンという選択をするのではないでしょうか。今回は年収600万で住宅ローンを組む時の目安や限度額・控除などを徹底解説致します。

年収600万で住宅ローンを組む時の目安はどのくらい?

まず年収600万で住宅ローンはどれくらいまで組めるのかですが、住宅ローン借入の前提条件からお話ししていきます。
住宅ローンの借入額の目安を計算する際の条件は、「年収は手取り」「手取り年収は税込み年収の8割」「返済年数は35年」「住宅ローンはフラット35」「住宅ローン借入額の目安は返済負担率25%にて計算」です。
ここで注意したいのは、計算する際に年収を税込みで計算してはいけないということです。必ず手取りで計算します。

住宅ローンの返済負担率・計算方法

返済負担率とは、自身の年収のうちローンの年間返済額が占める割合のことです。
返済負担率の計算方法は「住宅ローンの年間返済額÷年収×100」です。
住宅ローンを借りても大丈夫な目安(金額)は、一般的にはこの計算式で25%~35%程度です。

ちなみに年間返済額は、住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンも含まれるという点に注意が必要です。

年収の何倍までくらい住宅ローンを借りても大丈夫なのか

住宅ローンを借りる金融機関によって変わってくるのですが、フラット35の場合は借入可能額の計算方法が公開されています。

三井住友銀行:返済負担率は35%以内
住信SBIネット銀行:20%~25%程度
税込み年収400万円未満→返済負担率30%以下、税込み年収400万円以上→返済負担率35%以下となっています。

年収600万円台の世帯ですとおよそ5倍強になっています。現在では年収の5倍以内に抑えることを勧めていることが多いです。しかし、単純に5倍というわけでなく手取り年収を考慮したり、共働きであれば働くことができる年齢を考慮する必要があり、それにより単純に5倍でなくなる点に注意しましょう。

そして、一般的に言われている5倍が実際にあなたの生活において、返済可能であるのか現在の貯蓄や今後のライフプランと合わせて考えることが大事です。

本当の目安は?

では実際のところ本当の借入金額の目安とはいくらくらいでしょうか。ずばりいくらというのはございません。なぜなら人それぞれ生活スタイルが変わりそれにより生活費に違いが出てくるためです。例えば、自宅購入後に子供何人作るのかによって、将来必要になってくるお金が変わります。将来どれだけの支出が必要になるのか、現在より支出が増えるのかによっては、住宅ローンの毎月の返済額を調整する必要があり、現在払えても将来的に生活を圧迫するようなことになりかえないのです。

参考程度にデータを見るのは構いませんが、最終的には現在の生活にかかるお金と将来の家族構成によりどれだけのお金の支出があるか、その中でどこまで自宅購入のためにお金を捻出できるかを計算する必要があります。これから限度額や控除についても説明していきますので、それと合わせてご自身の借入額の目安とすると良いでしょう。

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年収600万で住宅ローンを組むときの頭金は?

住宅ローンを考える際に同じように考えるのが頭金をどうするかです。頭金とはマイホームを購入する際に支払う現金のことです。頭金は住宅ローンの借入額を減らすためと住宅ローンの借入額を減らすためのお金です。そして一般的に頭金はいくらか準備をしておいたほうが良いと言われます。借入額を減らすことで返済期間を短くする、もしくは毎月の返済額を減らすことができます。

頭金はたくさんあったほうが良いのか?

結論から言うと頭金はたくさんあれば良いというものでもありません。住宅ローンを借りる際に頭金があればそれだけ借入額を減らせる、借入額が少なくなれば支払う利息を減らすことができる、また返済期間を短くすることができる。といったメリットはあります。

しかし、手元のお金がなくなるほど頭金を出すというのは良くありません。頭金を入れすぎて手元のお金がなくなってしまえば、万が一の際に困ってしまいます。収入・支出は人生のイベントにおいて急激に変化する場合があります。収入が増える際は問題ありませんが、収入が減ったり、支出が増えたりする場合は手元のお金が無ければ対処できません。

そのため、無理に頭金を入れるのではなく手元のお金がなくならないよう頭金の金額を決めるほうが良いです。頭金を貯めるにあたって住宅ローンを借りようと決めている銀行があるのであれば、預金して取引をしておくことをおすすめします。なぜなら定期的に預金が出来る収入があると把握させることができ、あなたが信用できると理解してもらうことができるからです。

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年収600万での住宅ローンの限度額は?

住宅ローンの限度額は、申込者の年収により決まります。具体的に言うと金融機関ごとに変わる返済比率をもとに貸す金額を決定します。そして明確に公開はされておりません。フラット35のみ唯一公開されており、それによって年収によって返済比率が変わることがわかります。

ちなみに住宅金融支援機構(フラット35)のシミュレーションソフトを使用することで限度額を算出することができます。年収を600万円として必要事項を入力します。金利を2%・元利均等・返済期間35年とするとします。

すると、年収600万円の住宅ローン限度額は5282万円となります。
フラット35の返済比率は35%となっており、一般的な住宅ローンよりも高いので一般的な住宅ローンでの借入金額の限度額はこれより下がるという点にご注意ください。

さらに今回はフラット35以外のローンがないという条件で計算をしましたので、他にカードローンや自動車ローンなどがある場合は返済比率が下がるのでそちらも注意が必要です。

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年収600万で住宅ローンを組む時に見るべきポイントは?

年収600万円であれば、年収の面での銀行の審査の基準はクリアしています。十分なお金が手元に無くても住宅ローンという選択でマイホームを手に入れることはできますが、気をつけなければいけないのが身の丈以上の住宅ローンを抱えてしまわないかということです。住宅ローンを組んだことで生活に支障が出てしまってま意味がありません。そこで無理なく住宅ローンを組むためのポイントを紹介します。

ポイント①年収を基準に考えない

住宅ローンのことを自分の年収からいくら借りることができるかを考えることがありますが、年収から考えることは銀行から受けることができる融資の上限を調べるときだけにするべきです。年収から計算して出てくる住宅ローンは借りることができる金額ですが、今後無理なく返済できる金額ではありません。

ポイント②返済比率から考える問題

住宅ローンを借りることができる上限を借りてしまっては借りすぎで返済に無理が出てくると考える場合には、返済比率を下げて住宅ローンを考えます。
返済比率を25%に下げた場合の例 融資期間35年、金利3.5%とすると住宅ローン金額は3024万円となります。

ポイント③限度額を借りない

限度額とは年収から算出された融資を受けることができる上限であって、絶対にそれだけ借りなければいけないものではありません。限度額とは銀行が融資をすることができるお金なので、もしそれだけ借りたとして返済ができ、生活をしていくことが可能な金額とは限りません。住宅ローンを借りても返済ができ、かつ生活に無理が出ない金額を借りることが良いです。

ポイント④住宅購入に必要な資金と予算

住宅購入を検討の際には2つの資金のことを考えなければいけません。ひとつは自己資金、もうひとつが毎月支払う住宅ローンの支払い額です。自己資金とは頭金と諸経費のことです。自己資金は自分の手元から支払うお金ですので、もちろん手元に資金がないと支払うことはできません。諸経費は契約手数料などですので、必ず準備する必要があります。

ポイント⑤自己資金の準備

自己資金はどれだけ準備すれば良いのかですが、まず頭金は住宅購入価格の2割から1割です。頭金が無ければ住宅ローンを組むことができないというわけではありません。しかし、契約する際には手数料などの諸費用がひつようになります。諸費用は仲介手数料、登記費用、住宅ローン融資費用などで、さらに借入額が増えるとそれに伴って諸費用は増えていきます。諸費用と頭金を合わせて住宅購入費の約3割を準備するようにします。

ポイント⑥頭金は資金繰りを考えて

年収600万円で頭金なしで融資を受けることができる可能性は高いです。金額で言えば3000万円程度までなら融資を受けることができる可能性があります。しかし、頭金は多く払うということは、銀行の審査対策にもなります。そして頭金を入れることで返済期間を短くすることもでき、返済による負担を軽減することができます。ただし、頭金を入れすぎて手元資金がなくなれば実生活がままならなくなります。そうなってしまえばマイホームどころではありません。万が一に備えて頭金は無理をせず入れます。

ポイント⑦居住費としての住宅ローン

住宅ローンを考える際に、居住費として毎月どれくらいまでなら支出可能かということを考えることです。住宅ローンを借りてマイホームを購入するということはそれ以外に管理費や固定資産税・都市計画税も支払う必要が出てくるということですので、それらを踏まえて居住費として毎月いくらまでなら無理なく支払いができるかということを考えることで無理のない返済計画を立てることができます。

⑧ローンの基準

限度額と返済を続けていける額は違います。住宅ローンは長期間になることがほとんどなので、毎月支払いをして無理なく生活できる額に設定する必要があります。ローンを考える上で、借入額のみを考えるのではなく月々の支払いの額を元に考えましょう。基準としては現在の家賃を基準とする方法が支払いイメージを立てやすいです。家賃は現在生活をしていながら支払いをしている居住費ということになります。そのため、住宅ローンを借りたとしても同じ額であれば生活をしていける目安になります。

⑨ボーナスをあてにしない

ボーナス時の返済で返済できる金額が変わることもありますが、ボーナスとは固定の収入ではなく臨時収入として考えておくほうが良いです。そのためボーナスは支払い計画に含めるのではなく貯蓄などに回し、支払いができる余裕があるときに繰り上げ返済などに使うほうが無難です。

⑩金利について

住宅ローンを選ぶ上での大切なポイントの1つが金利です。金利とは借りたお金に対する利子のことです。住宅ローンを借りた場合ももちろん金利はかかってきます。そして、住宅ローンの金利には主に3種類のタイプが存在します。各々メリット・デメリットがありますのでそれらを考慮して金利を選ぶようにしましょう。

金利には、固定金利タイプ変動金利タイプがあり変動金利タイプには固定金利期間選択型と変動金利型があります。フラット35などの固定金利タイプはもちろん金利は完済まで固定ですので、返済計画が立てやすいといえます。

変動金利型・固定金利期間選択型は、返済途中に金利が金融情勢により変化します。そのため金利が減ることもありますが、金利が増え返済額が増えるといったデメリットも存在します。

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⑪将来をイメージする

本記事をご覧になっている方は少なからず、マイホームを買うことが夢だという方がいるかと思います。マイホーム購入までには様々は問題があり、ひとつずつ解決していかなければいけません。手間がかかることが多くさらには多くのお金と時間を使います。ではなぜマイホームを購入するのか、誰のために購入するのかをイメージしてください。購入し将来どんな生活をしたいのかなどのイメージなどがあるのではないでしょうか。まずはそれを忘れずにいることが大切です。

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年収600万での住宅ローンをシュミレーション

現在はインターネットも普及しており、ほとんどの銀行などで住宅ローンのシミュレーションを行うことができます。シミュレーションを行い、実際に数字として見た場合にしっかり返済していけるのか、もしくは返済が厳しいのかを判断することができます。今回、例にあげるシミュレーションでは「貯蓄が一度もマイナスにならない」「60歳時には住宅ローンを払い終える」「65歳時に老後資金3000万円を貯蓄している」というこの3点が満たされている場合、住宅ローンを組んでも家計状態が安定していると判断します。

もしシミュレーションをした結果、生活に余裕がなくなるのであれば借入額を減らすためにどこを削るのかを考えることができます。本記事でするシミュレーション方法は資金計画シミュレーション-住宅金融支援機構を使用しております。

シミュレーションの詳細設定

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年収上昇率は1%、35歳時貯蓄は300万円、退職金は夫のみの収入の場合は1500万円・共働きの場合は1800万円、児童手当は2017年現在の支給額、金利はフラット35・35年固定1.4%、団体信用生命保険は金利上乗せ0.2%、繰上げ返済は10年ごとに100万円、60歳時に退職金で住宅ローンを完済、60~65歳は再雇用期間とし、夫婦合わせた年収は300万円。

住宅ローン3000万円を固定金利(フラット35)で借りた場合

フラット35(金利1.75%)で3000万円借りた場合、毎月の返済額は95422円です。
返済負担率は22.9%です。変動型よりも少し負担は大きいですが、一般的に問題ない範囲と言えます。しかし、フラット35で住宅ローンを借りる場合は団体信用生命保険料が金利に含まれておりません。団体信用生命保険に加入する場合は別途保険料を払う必要がありますので、これも住宅ローンの返済と捉えて計算しましょう。団体信用生命保険料は35年間で2,180,800円となります。団体信用生命保険料は最初が高く、だんだん安くなるという特徴があります。本記事では平均で60,251円として計算します。

団体信用保険料が年間で約6万円ですので、月額では5000円となります。これと住宅ローンをあわせると100,422円となり、これが毎月支払う金額となります。またこの時の返済負担率は24%です。

3人家族の場合

まずは前提条件ですが、夫(35歳)年収600万円、妻(35歳)専業主婦、子(3歳)。主な収入は夫が一人で稼ぎ、妻は現在専業主婦で子が小学生に上がってから働きだすこととします。妻はパートで年収100万円の収入ができるとします。今回想定した収入構造が日本で最も多いとされています。

シミュレーション結果により、貯蓄残高が3000万円を超えており、老後資金もしっかりとあります。住宅ローンも完済できていますの非常に安定して家計をやりくりできていたことがわかります。そして今回のシミュレーションの住宅ローン借入れ金額は3000万円です。

3人家族(子を下宿させる)場合

家族構成は先ほどの例と同じですが、子供が大学に進学する際に、下宿させる場合をシミュレートしてみます。この場合の教育費は、文部科学省調査による平均金額を用いています。また自家用車を1台所有しているとします。自家用車に関しては自動車価格は215万円とし、7年ごとに乗り換えを行います。今回も借入れ金額を3000万円としており、シミュレーションの結果は問題なく65歳時の貯蓄残高の目標である3000万円を上回っています。

シミュレーションを2つ行ってきましたが、今回は両方とも問題なく家計が動いているといえます。シミュレーションをすることでキャッシュフローなども人生のイベントごとと同じく確認することができます。一度ご自身の収入や今後の人生のイベントごとの予定などに合わせてシミュレーションをすることでどれだけの結果が出るかを試してみてください。

シミュレーション結果について

シミュレーションでは家計が安定するであろう借入れ金額を入力しましたが、収入も支出もその家族ごとに変わるものです。一度ご自身の家計の状態と合わせてシミュレーションをしてみて、目標に達成しているかなどを確認してみてから借入れ額を決めるという流れで問題ないかと思います。

もし、貯蓄がマイナスになったら将来的に生活が苦しくなるとのことですので、借入れ金額を再設定していくらまでなら住宅ローンを借りても問題ないのかをシミュレートしましょう。シミュレート結果は一般的に言われている借入限度額ではなく、実際に借りたとして生活をしていくのに家計が安定するかどうかといったものですので、より現実味のある数字になるのではないでしょうか。

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住宅ローン控除

住宅借入金等特別控除(以後、住宅ローン控除)と言い、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をし、平成33年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した半分以後の隔年分の所得税額から控除するものです。(引用:国税庁ホームページ)

住宅ローン減税制度の概要

・毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除 ・所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除 ・住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請 ・消費税率の引き上げにあわせて大幅に拡充
| 適用期日 | ~平成26年3月 | 平成26年4月~平成33年12月 |
| - | - | - |
| 最大控除額 | 200万円(20万円×10年) | 400万円(40万円×10年) |
| 控除率、控除期間 | 1%、10年間 | 1%、10年間 |
| 住民税からの控除上限額 | 9.75万円/年(前年課税所得×5%) | 13.65万円/年(前年課税所得×7%) |
| 主な要件 | ①床面積が50㎡以上であること ②借入金の償還期間が10年以上であること | |
| | | |

対象住宅

住宅ローン減税は、新築住宅も中古住宅もどちらとも対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、100万円以上の工事費のかかる省エネ工事やバリアフリーの改修工事の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、リフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)というのが住宅ローン減税とは別にあり、省エネ工事やバリアフリー工事の場合こちらの方が有利な場合があります。

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事 

1.増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事 
2.マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事 
3.家屋のうち居室、キッチン、バスルーム、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事 
4.耐震改修工事(現行耐震基準への適合) 
5.一定のバリアフリー改修工事 
6.一定の省エネ改修工事

<下に続く>

年収600万で住宅ローンを組む時の目安は4000万円?限度額や控除も解説のまとめ

いかがでしたでしょうか。マイホーム購入にあたって重要となる住宅ローンについて解説していきました。お金に関わることなので難しい部分もありますが、将来設計のために必要なことですのでしっかり準備して後悔しないマイホーム購入をしましょう。また、住宅ローン控除という控除もありますので、上手に使って少しでも節約しましょう。

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