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2017/04/21

タワーマンション節税規制の対象や固定資産税の計算法紹介

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目次

以前より、タワーマンションの高層階を購入することは、固定資産税や相続税の節税対策になるといわれてきました。
多額の資産がある方は、タワーマンション節税に興味を持たれたことがあるのではないでしょうか?

しかし、2017年の税制改革に「タワーマンションの固定資産税の見直し」が盛り込まれました。これによって、節税のメリットが薄れるともいわれています。タワーマンションの購入を考えていた方は、購入に慎重になっているのではないでしょうか。
今回のタワーマンションの固定資産税の見直しについて、詳しく知りたい方は多いと思われます。

そこで、タワーマンションの節税規制について、節税規制前と規制後で固定資産税の計算方法にどのような違いがあるのか、また、対象となるタワーマンションの条件などについてご紹介いたします。

タワーマンションの節税規制とは


近年、特に富裕層から注目されている『タワーマンション節税』とは、不動産の実際の取引額と相続税評価額との差額を利用した方法で、主に相続税対策として用いられてきた方法です。

タワーマンションの固定資産税の見直しの背景には、タワーマンションを使った節税策について『資産家しか使えない点』、『時価と相続税評価額の乖離が大きすぎる点』を見直すべきとの意見がありました。

これに対して財務省主税局主税企画官の『国税庁と情報を共有し対応していく』との回答があったことをきっかけとして、タワーマンションを利用した相続税の行き過ぎた節税対策を防止するため、今回の税制改革『タワーマンションの固定資産の見直し』が打ち出されました。この税制改革により、今後、高層階所有者の税負担が増加することになります。

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タワーマンションの節税規制前について


タワーマンションの節税規制前の区分所有マンションの固定資産税の計算方法をご説明します。

1. マンション1棟全体の固定資産税を算出する

最初に、マンション1棟全体の固定資産税を算出します。
固定資産税は土地と建物にそれぞれ課税されます。それぞれの固定資産評価額に税率(標準税率は1.4%ですが、市町村によって異なります)を乗じた額になります。

2. 各戸の床面積に応じて按分する

各戸の固定資産税額を決めるのは、原則として床面積の差のみとなるので、この計算方法では低階層・高階層に関わらず床面積が同じであれば同じ税額となります。

しかし実際の販売価格や評価額において、低層階よりも高層階の方が高いのが現状です。
そしてこの固定資産評価額は相続税の算出にもあてはまります。

高層階の税金が相対的に低いことに着目した富裕層が相続税の節税対策として高層階を購入するようになりました。

タワーマンションの節税規制の対象

新しい税制改正の対象となるのは、「高さが60メートルを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているもの(居住用超高層建築物)」とされており、これはおよそ20階建以上のマンションということになります。

平成30年度から新たに課税される新築物件に適用されるようになります。
よって、2017年までに完成し引き渡されたタワーマンションは、今後も現在の固定資産評価額が適用されます。中古マンションは2018年以降の引き渡しでも現在のままとなります。

また、すでにタワーマンションの高層階を購入済みの方にとっては、固定資産税は変更されません。これは、すでに現在の税負担を前提に高層階を購入した住民からの批判を避けるための措置です。

現在公表されてる内容はここまでで、詳細についてはまだ未定となっています。
タワーマンション購入希望者にとっては、次報が待たれるところです。 

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タワーマンションの節税規制後の固定資産税はどのように計算されるのか


今回の、タワーマンションの固定資産税の見直しによって、固定資産税の算出方法が変更されることになりました。

タワーマンションの固定資産税が見直されると、同じ棟でも階が1つ上がる毎に固定資産税が約0.25%高くなります。つまり、低階層であれば固定資産税が安くなり、高階層になるほど高くなります。

具体的な固定資産税の算出方法は、次のとおりです。

まず、基準となるのは、中間の階層です。
タワーマンションでは、中間の階層が『基準0』となり、現在同様の固定資産税の算出方法となります。この基準となる中間階層から、1階高くなる毎に約0.25%増税となり、1階低くなる毎に約0.25%減税となります。

例えば、40階建てのタワーマンションで考えてみると、1階と40階では、固定資産税は10%も開きが出てしまうことになります。

このように、中間階層は現行のままですが、高層階になるほど増税となり、低層階になるほど減税となるように計算されることなります。
タワーマンションの固定資産税は、以前のように一律ではなくなりますが、マンション1棟あたりの固定資産税の総額は変わらないというのが特徴です。

タワーマンション節税規制の対象や固定資産税の計算法紹介のまとめ

今回の、タワーマンションの固定資産税の見直しを受け、今後、高層階の部屋購入のための駆け込み儒教が高まる可能性があります。
タワーマンション購入を検討している方は、早めに動き出すことをおすすめします。

また、固定資産税の見直しの対象となるのは、20階建て以上のタワーマンションになるので、今後建築されるマンションは、19階建てが増えるのではないかという声もきかれるようです。

今回の税制改革で、今後どのような影響がでてくるのか、情報をいち早くキャッチするアンテナが必要とされます。
今後も税制改革の内容等をしっかりと把握していくことが、とても重要だといえます。

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