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2017/12/11

マイナス金利の住宅ローンへの影響!今後の金利変動や借り換えについて

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マイナス金利の住宅ローンへの影響とは?

日本銀行は、異次元金融緩和として初めてマイナス金利政策を導入。銀行など金融機関の資金を日本銀行に預けることで一部がマイナス金利となり、この影響で住宅ローンも史上最低金利を更新。

住宅ローンの固定型も変動型も共に1%を切る低水位を維持しており、新規で借りるか安い金利に借り換えるか検討する方も多いはずです。

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住宅ローンへの影響の前に!マイナス金利とは?

銀行から日本銀行へ預ける資金の金利の一部がマイナスに

マイナス金利とは、銀行などの金融機関が日本の中央銀行である日本銀行に預ける決済用の当座預金の一部に金利がマイナスとなる金融政策です。

よって、銀行など金融機関は、日本銀行に預けるより企業や個人へ設備投資や運転資金などの融資に積極的に貸し出せるようマイナス金利政策を導入したと言えます。

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資金を貸し出すならマイナスよりは低金利でも融資に回した方が金融機関にとっては特であり、その資金が市中へ供給を流れを作る日本銀行の戦略とも言えます。

マイナス金利政策は、平成28年2月16日より行われ、普通預金と定期預金の利率が同じ金融機関も出始めました。

マイナス金利政策によって、実質金利が下げられ安倍政権が目指す「貯蓄から投資へ」が現実的となり、日本銀行では、国債のほか、ETF(Exchange Traded Funds:上場投資信託)やJ-REAT(Japan Real Estate Investment Trust:不動産投資信託)の定期的な購入で投資を促し、景気回復を確実なものにしたい考えです。

マイナス金利政策で貯蓄から投資へ促進

マイナス金利政策により、金利は史上最低水準に達し、企業や投資家、機関投資家によって投資が活発となり、景気を回復させるきっかけになっています。

さらに、投資拡大によって労働生産性が上昇し、そこに技術革新が加われればさらに生産性が向上し、結果、従業員などの賃金も上昇、第二の消費回復、景気改善効果が得られます。

平成29年度版の「経済財政白書」によると、技術革新について「投資の低迷が技術革新を遅らせる」と記載され、想定される潜在的な成長率は2.0%。

ただ、現在の内閣府や日本銀行が推計する潜在成長率は1.0%程度であり、金融政策金利が0.5%とすれば、この不況に対しては3.0%の政策金利を引き下げる必要があると言えます。

日本は、ゼロ金利政策が長く継続していますが、海外からは、「この金融政策は限界」とさえ言われますが、日本銀行の姿勢は変わらず日本が景気回復を完全に達成していないからだと言えます。

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ハーバード大学のロゴフ教授は、マイナス金利政策を評価しており、日本銀行が制限なしで金利をマイナスに設定する選択肢を持つのなら、デフレからの脱却、資金需要を押し上げる効果も上昇する効果があるとしています。

ただ、このマイナス金利政策が効力を発揮するためには、マイナス金利が国民に広く認知されることが条件です。

この対応に法律や税制、制度など新たな政策が必要となるでしょう。

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マイナス金利が住宅ローンに与える影響とは?

元本、利子が保証される国の国債が買われれば金利は低下

住宅ローンには金利が固定型と変動型の2つに分けられており、固定型住宅ローンは、日本の国債で市場規模が最も多い、10年物国債の利回りと連動し、金利が変動します。

一方、変動型住宅ローンは、日本銀行が金融機関へ融資する際の金利となっており、政策金利と連動し、金利も変動します。

つまり固定型金利は10年物の国債の利回りであり、変動金利は政策金利であるということになります。

日本の国債は、国が発行する利子や元本が保証された債権であり、損失を被ることはあり得ません。

ただ、日本銀行のマイナス金利政策により、銀行など金融機関が日本銀行に資金を預けたままにすると金融機関は損をすることとなります。

そこで、銀行は企業や個人へ融資することを選択しますが、景気回復で大企業などでは余剰資金も豊富になっており、成長が見込める中小企業や小規模事業者へ融資を試みますが、行員の目利きの問題もあり、どこにでも融資することはできず、結果、国債や不動産などへ投資する動きとなります。

よって、金融機関などが国債を買い占めると国債の取引金額は上昇し、利回りが下がることになります。変動型金利には政策金利であるため影響はありませんが、マイナス金利政策が継続すれば影響を受ける可能性もあります。

地銀も混じり金利競争が激化、史上最低水準に

日本銀行によるマイナス金利政策は、住宅ローンの金利にも大きく影響が出てきます。住宅の購入は、一般には一生に一度の大きな買い物として、現金で購入することはほぼなく、銀行など金融機関から借り入れ何年もかけ返済していきます。

平成23年には、メガバンクの三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行、三井住友銀行の住宅ローンの金利は2%を超えていましたが、平成28年2月にメガバンクの先陣を切り、三井住友銀行が10年固定型住宅ローンの金利を1%を割る0.9%に設定。

それに習うようにみずほ銀行でも0.9%に引き下げました。この時点での変動型住宅ローンの金利は0.625%と史上最低水準を更新しました。

その後も、住宅ローン低金利競争は激しくなり、3メガバンクとも10年固定型で信用度が高い顧客に優遇される金利、0.8%と過去最低水準となりました。

1%も満たない金利で、日本の銀行経営は大丈夫なのかと懸念する声も上がりました。

一方、地方銀行でも平成28年2月に大手地銀の静岡銀行が10年固定型を1,1%から0.9%に引き下げ、武蔵野銀行でも2月22日から1.0%から0.9%に下げました。

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マイナス金利と住宅ローン金利の今後の変動は?

日銀の「金融緩和策を総括する」に投資家は国債を売却、金利は上昇

住宅ローンの金利は今後どのように変動するかはわかりませんが、平成29年の動向を見ると、10年固定型住宅ローンの金利は、0.9〜1.0%台内に収まっており、変動型住宅ローンでは、0.6%台を維持しています。

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また、住宅金融支援機構が民間の金融機関と共同で提供している長期固定型住宅ローンのフラット35は、0.9%〜1.1%台を推移しています。

平成28年7月29日に、日本銀行は金融政策決定会合にて「これまでの金融緩和策を総括する」と公表。これを受けた投資家からは日本銀行はもう国債を買い入れないと考え、日本の国債を売却する動きが広がりました。

国債の売りが増加すれば金利は上昇するので9月20日、新たな金融政策決定会合で、物価上昇が2%を超えるまで国債を買い入れると述べ、10年物国債の金利が0%程度に維持するよう国債を買い入れるとしました。

国債を買い止めれば「円」の価値は信用無しに

実際に、日本銀行はこれまで国債を買い入れ続け、その保有率は4割を超えています。

平成26年第1四半期には日本銀行の国債保有率は18.7%でしたので、3年で2倍の国債を買い入れたことになります。

国債は国の債務となるので、「円」の価値は信用がなくなり暴落も起こす可能性があります。

日本銀行は、金融政策を終わらせたいのが本音であり、国債の買い止めは住宅ローン金利の上昇につながることになります。

ただ、景気が十分に波及していない時期に、日本銀行が国債の買い止めを行えば、アベノミクス失敗が確実となり、政権も危機を迎えることになります。

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マイナス金利でおすすめの住宅ローン①住信SBI

住信SBIは、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同出資したインターネット専業の銀行です。

住信SBIネット銀行が取り扱う住宅ローンは、三井住友信託銀行の住宅ローンであり、安心感もあり、固定型金利から変動金利型も35年まで幅広く選択肢があり、メガバンク同様です。

住宅ローンの融資では、申し込みの上限年齢は65歳で、完済時の上限年齢は80歳未満とシニア層でも問題なく申し込むことができます。

住信SBIネット銀行の一番の特徴は、団体信用生命保険と全疾病保障保険料が無料であり、住宅ローン契約者が亡くなったり、高度障害となった時には保険料が供給され、残りの住宅ローンを補ってくれます。

また、住宅ローンでは、繰上げ返済が1円からも可能であり、その場合の手続き手数料も無料となっていますので、細かな繰上げ返済が可能です。

さらに、住宅ローンでは、毎月の返済額を変わらず期間だけを減らす「期間短縮型」と、期間は変更しないで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種から選ぶことが可能です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、印紙税や登記費用、残高証明書、利息証明書などは有償(税込864円)となりますが、保証料は無償です。

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住信SBIネット銀行の口座を持っていない場合には、SBI証券と同時に開設することにより口座開設や維持手数料は無償となり、口座の維持には一切手数料がかからないのも魅力です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの利率は、平成27年10月に金利を引き下げ、28年、29年と断続的に低下傾向で、インターネット専業、マイナス金利も大きく影響し10年固定型で1.12%、変動型では全疾病保障がついても0.439%とインターネット専業ならではの金利の低さです。

インターネット専業銀行の住宅ローンの金利では、現在、住信SBIネット銀行が一番金利が優遇されています。

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マイナス金利でおすすめの住宅ローン②イオン銀行

大型商業施設・ショッピングセンター大手のイオンの店舗内に設置されたイオン銀行は、住宅ローンも取り扱っており、10年固定型や変動型も用意されています。10年固定側の住宅ローン金利は0.444%で、変動型は0.57%。

金利は高く設定されていても保証料をしっかりとる金融機関もありますが、イオン銀行は低金利に加え、保証料も無料です。

繰上げ返済も1万円から可能であり、パソコンだけでなくスマートフォンからも手続き可能で利便性に優れており、一部繰上げ返済の手数料も無料です。

団体信用生命保険や高度障害もついており保険料は無料であり、イオン銀行の住宅ローンを利用することで、生命保険を解約したり減額によって保険料を下げ、固定費の負担を減らす効果もあります。

ネット銀行への問い合わせなどはメールや電話が主になりますが、イオン銀行は北海道から沖縄まで全国の店舗内にあり、安心感もあり、何より土日祝日、年末年始も営業していることが最大の魅力です。

営業時間もほとんどが夜の9時までと他の銀行ではあり得ないでしょう。

日本経済新聞社が行った、約4,000名を対象に金融機関の顧客満足度を調査した結果、第13回金融期間ランキングで初めてイオン銀行がトップをとりました。客観的にも高く評価された証となりました。

イオン銀行の住宅ローンを契約することにより、イオンならではの特典として「イオンセレクト」に入会でき、当初5年間はイオングループでのショッピングが毎日5%オフとなる特典がつきます。

これは365日適用され、1ケ月に5万円を日用品などイオンで購入することで毎月2,500円、年間では3万円が割り引かれるなどショッピングセンターならではの特典となります。

イオン銀行の住宅ローン審査は、ほか銀行に比べ審査通過が緩和される傾向にあり、住宅ローン融資の申請の上限年齢は71歳と高く、完済時の上限年齢は80歳未満と子供家庭と二世帯住宅で住宅ローンを組む顧客も多くいるとのことです。

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マイナス金利でおすすめの住宅ローン③じぶん銀行

じぶん銀行は、KDDIと三菱東京UFJ銀行の共同出資で平成20年に設立されたインターネット専業銀行です。平成29年1月の日本経済新聞社の「第13回金融機関ランキンング」の「ネットバンキング」部門で第1位にランキングされました。

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じぶん銀行の住宅ローンの金利は、10年固定型が0,61%、変動型が0.457%と魅力的な金利のほか、団体信用生命保険の申し込みや告知は原則的にインターネット上で完結でき手間がかかりません。

万が一、ガンになったらローン残高は2分の1に

保障内容も充実しており、住宅ローン契約者が万が一、ガンと診断された場合、住宅ローンの残高が2分の1になる「ガン50%保障団信」があり、保険料の負担はありません。

また、ガンに加え、所定10種の生活習慣病を保証する「11疾病保障団信」も用意されています。

じぶん銀行の住宅ローンに申し込む場合、団体信用生命保険やガン50%保障団信の保険料、保証料、収入印紙代、一部繰上返済手数料、返済口座への資金移動などはすべて無料となっています。

さらに、KDDIが出資しているだけにau通信サービスと住宅ローンをセットで利用すると、毎月500円分のau WALLETプレペイドカードへ最長で5年間キャッシュバックされるという、お得な住宅ローンです。

じぶん銀行の住宅ローン契約では、通常は契約書などが必要となり対面方式で契約が行われますが、じぶん銀行の場合は、住宅ローン契約の手続きをインターネット上で完結させるため、原則的に契約書への記載や捺印は不要となり、契約手続きの時間が短縮でき、申込から最短で約10日ほどで契約完了となります。

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マイナス金利と住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンを増加させた借り換え需要

日本銀行がマイナス金利政策導入後、住宅ローンの金利は低下へ進み過去最低水準まで低金利となり、これを機に住宅ローンを利用する人が増えました。

特に利用者を拡大させたのは現在の住宅ローンの借り換え需要です。

これまで契約時に高い住宅ローン金利を利用している人や、一定期間が過ぎると毎月の返済額が増えるゆとりローンなど利用する人にとっては最も大きなメリットを受けることができるため、借り換えでの利用者は急増しています。

住宅ローンは、金利が低下することによって利用者は増加傾向となり、需要が急増、喚起すれば物件価格も上昇しやすくなります。

物件価格が上がれば金利の低下以上にデメリットとなる場合もあるのが実態です。

新規で住宅ローンを利用する場合は、金利の他に物件価格の変動などにも注意する必用があります。

借り換えで全ての利用者がメリットを受けることはない

一方、住宅ローンの借り換えは、すでに物件を購入し住宅ローンを利用している人が対象となり、住宅価格は変わることがないため金利の低下メリットを最も受けることになります。

これは、物件価格の変動に影響を受けないという点が影響しているためです。

では、住宅ローンの借り換えで全ての利用者がメリットを受けられるかというと、全てとは限りません。一般的な目安として、

1)住宅ローン残高が1,000万円以上残っている

2)住宅ローンの返済が10年以上残っている

3)現在利用している住宅ローンとの金利差が1%以上ある

などの条件が借り換えメリットを受ける一つの目安となります。

インターネット上では、各々の銀行が住宅ローン借り換えシミュレーションができますので、利用して判断してみるといいでしょう。

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住宅ローン借り換えにおいて注意する点として、借り換える際には保証料など諸費用が高くなるケースや、借り換え先で再審査があること。運用される金利は申し込み時の金利ではなく、住宅ローン開始日の金利が適用されることを頭においておくことが必用です。

再び固定型か変動型かを選ぶことに

住宅ローンの利用者であれば、金利を固定型か変動型かに悩み迷った経験もあるはずです。これは借り換えにも同様に言えることでいづれかを選択することになります。

初めて住宅ローンを利用した時と現代では環境が大きく変わっていると思われます。

世界経済は回復基調と報じられていますが、中国経済の見通しや、北朝鮮暴動行為への米国反発、イスラム国のテロ逆襲と、日本もグローバル化が加速したおかげで無関係ではなくなってきています。

状況、環境を確認、十分に調査して金利タイプを選ぶことが重要です。

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マイナス金利の住宅ローンへの影響!今後の金利変動や借り換えについてのまとめ

日本銀行によるマイナス金利政策により、住宅ローンはこれまで最低水準を維持しており、一生に一度の買い物と言われる住宅購入のチャンスとも言えますが、「金利が安い」、「頭金なし」、「返済は家賃並み」の誘惑には簡単に乗ることは危険です。

今後の日本の経済、海外情勢、住宅周辺環境の居心地・価格相場、金利が上がった場合のシミュレーション、日本の地価全体が上昇傾向など、リスクを最大限に考え、このマイナス金利をうまく利用することがマイナス金利での住宅ローン活用メリットに繋がります。

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「お金のコトをもっと身近に」というミッションで、みんなのお金ドットコム(みんかね)を運営しています。
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