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不動産投資信託の種類・特長からメリットやリスクをご紹介!

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「不動産投資信託」という言葉を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。

安定した利回りを期待することができる金融商品として人気を集める一方、株式の取引に比べて少し難解に映ることから手を出しにくいイメージを持たれているかと思います。

今回は不動産投資信託のイロハについて簡単にご説明することで、投資するためのハードルを下げてみたいと思います。以下の説明をご参考下さい。

不動産投資信託とは

基本的に株式の購入と同じイメージをもたれて結構です。

つまり、株式会社の割合的単位である株式を購入することで、会社に対して一定の権利を持ち、配当を受け取るというのが株式でした。株式会社について、株式という形でその権利を持つことで、利益を受け取る仕組みです。

これに対して、不動産投資信託とは、不動産に対して一定額の出資をすることによって、そこから利益を受け取るという仕組みです。不動産全体を保有するにはその金額は非常に高額になってしまいます。

しかし、それを小口で投資する人がたくさん集まれば、全体として不動産を購入することが可能になります。そして、その不動産を運用することで得られた利益を、投資した人全体で分配する、という仕組みです。

そして、実際に不動産の運用業務をするのは証券会社です。証券会社に対してお金を預け、そこで集められた資金が不動産の運用費用に充てられます。その結果出た利益が、投資家に配分される、という構造が採られることになります。

①:株式との比較

株式と比べて、期待できる運用益が大きいのが特徴の一つです。一般的に株式を運用した場合に得られる利益は2~3%であると考えられています。

これに対して、不動産投資信託の場合、2~4%の利益を期待できるとされています。

②:不動産売買との比較

実際に不動産を管理し、売却するなどの方法を行うには、手間も費用も必要です。

しかし、不動産投資信託では、証券会社がこの業務を取り扱い、また、証券市場における取引に引き直されていますので、簡素な取引を行うことができます。

且つ、実際に運用するのは証券会社の人間ですから、いわば「プロ」が取引を代行してくれる形になります。運用に対する信用が高いこともメリットと言えるでしょう。
また、数万円単位の少額から取引を行うことができるのも特徴の一つと言えるでしょう。

③~現金等との比較~

預金などの現金は景気による影響を受けやすいです。

特に、急激なインフレが発生したときには、通貨価値が下がってしまいます。その結果、預金額が目減りしてしまうというデメリットを被りやすいでしょう。

これに対して、不動産投資信託の場合、インフレ状況に対して柔軟な対応が可能となります(もっとも、デフレが発生したときに不動産価値が急落する可能性はあります。

もっとも、このリスクについては証券会社の方の適切な判断を期待することができるでしょう)。

<下に続く>

J-REITとは

不動産投資信託のことを、別名「real estate investment trust」、略して「REIT」(リート)と言います。

そして、日本の国内法の適用(投資信託及び投資法人に関する法律、通常「投信法」と呼称されます)を受けて運用されるREITのことを、特に「J-REIT」と呼称します。

<下に続く>

不動産投資信託の種類と特長

不動産投資信託は、以下のような観点からいくつかの種類に分類することができます。そこで、以下でそれぞれについて簡単にご説明します。

契約型と会社型

不動産投資信託は、厳密に設立形態・法的構造に検討したときに、「契約型」と「会社型」に分類することができます。投資家からすれば、一定の資金を第三者に提供して、利益の配当を受ける、という構造に違いはないのですが、「何に投資するのか」という点において違いがあるのです。

「契約型」不動産投資信託とは、不動産に対して投資する仕組みのことを言います。つまり、運用会社と信託銀行間で締結された信託契約に基づいて発生する受益権を、投資家が小口に分けて購入するという構造になります。

「会社型」不動産投資信託とは、不動産取引のために設立された投資法人に投資する仕組みのことです。つまり、投資家はこの投資法人に対して、いわば株式を購入するようなイメージで、投資口を購入することになります。

したがって、投資家は、投資法人に対して、一定の権利(監督権・議決権)などを持つことが認められます。

単位型と追加型

購入時期に注目して不動産投資信託を分類したときに、「単位型」と「追加型」に分類することができます。

単位型とは、投資家が購入を許されるタイミングが、当初募集期間に限定されているもののことを言います。もともとは定時定型投資信託という形で、継続して同じ投資信託が設立される仕組みが設定されていました。しかし、現在では臨機応変に設定されるスポット型のみが採用されています。

これに対して、期間に限定を加えずに、原則としていつでも投資口を購入することができる種類の不動産投資信託を「追加型」と言います。

公募型と私募型

募集の方法の違いによって、「公募型」と「私募型」に分類することができます。株式の募集割当てについても、広く公募をかけるのか、それともある第三者に限定して割当てを行うかの違いがあるように、投資信託についても、その募集方法に違いを認めることができます。

公募型とは、一般の投資家に投資を募る方法のことを言います。ホームページやテレビ・新聞・雑誌など、方法を問わず広く募集をかけています。その性質上、勧誘の対象として念頭におかれるのは個人投資家です。

私募型とは、公募ではない、というイメージでよいでしょう。つまり、公に募集がされていない不動産投資信託のことを言います。

基本的には2名~50名を対象に勧誘される場合が念頭に置かれます。必然的に、公の手段でコマーシャルがうたれることもありません。

オープンエンド型とクローズドエンド型

オープンエンド型・クローズドエンド型という分類は、投資信託全般に関する分類です。不動産投資信託は、基本的にクローズドエンド型の投資信託に分類されます。

両者の違いは、中途解約をすることができるのか、という点にあります。つまり、オープンエンド型の投資信託は中途解約を許す投資信託です。これに対して、クローズドエンド型の投資信託では、中途解約が許されません。

オープンエンド型では、中途解約をする投資家が集中してしまうと運用資産が急激に減少するというリスクがあります。これに対してクローズドエンド型では、資金的には安定した運用を続けることができるというメリットがあります。

ただし、投資家の視点にたったときには、クローズドエンド型では柔軟に退出することができない金融商品であるということになります。オープンエンド型ではいつでも売りに出すことができるのに、クローズドエンド型では退出手段がなくなるというデメリットがあるわけです。

不動産を対象にした取引は、基本的に短期間の売買を念頭にされていません。投機的な運用よりも、長期的に安定した運用が目指される金融商品です。したがって、クローズドエンド型の投資信託が採用されます。

株式投資信託と公社債投資信託

投資信託には、投資の対象商品について分類することができます。

株式なのか、社債債権なのか、不動産投資なのか、信託受益権なのか、あるいはこれらが複合されているのか、とい観点です。つまり、不動産投資信託は、投資信託のうちのいくつかの金融商品のうちの一つなのです。

<下に続く>

不動産投資信託のメリットとリスクについて

人気・期待値ともに高い不動産投資信託ですが、メリットがたくさんある反面、金融商品である以上、デメリットも存在します。

そこで、以下で不動産投資信託の両側面についてご説明します。

不動産投資信託のメリット

不動産売買をするには多額の資金が必要ですが、投資信託の方法によることで小口の資金でこれを行うことができます。

また、売却収益や賃料収益のうち、90%が投資家に還元されます。投資法人の取り分よりも投資家の配当に回される方が多い点でメリットが大きいと言えます。

また、安定取引が目指されますので、株式チャートと毎分睨めっこするような、過酷な注意力は必要とされません。

不動産投資信託のリスク

金融商品である以上、購入価格よりも下がるリスクはあります。

また、市場動向次第、あるいは運用方法の失敗によって、分配金が支払われないということも充分にありえます。

さらに、不可抗力、つまり災害などによって不動産が損傷・滅失した場合のリスクも考慮に入れる必要があります。家賃収入を目的として不動産投資をする場合のように、あくまでも不動産投資信託でも不動産のオーナーとして被るべきリスクは等しく存在することを忘れてはいけません。

<下に続く>

不動産投資信託の購入から売却までの流れについて

まずは、証券会社で口座を開設します。これで、証券取引所での取引に参加することができます。

次に、証券会社に買いの注文を出します。これで、買いたい投資口を購入することができます。分配金を受け取ることができる場合には、決算から3か月以内に口座に振り込まれます。

このように、かなり簡単に取引を行うことができます。

<下に続く>

不動産投資信託の種類・特長からメリットやリスクをご紹介のまとめ

リーマンショックのような大きな激変期さえ避けることができれば、不動産業界はかなり安定した市場と考えられます。

投資信託の入り口としては扱いやすい分野ですので、興味がある方は是非、一度ご検討下さい。

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