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2017/06/02

1棟マンション投資とは?1棟マンション投資のメリットやリスク

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目次

一棟マンションへの投資について

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プラスαの収入や老後の蓄えとして、私設の年金のような役割を持つ収入を得る事が出来るなどのメリットを持つのがマンション投資で、マンションすべてを購入し、家賃収入を得る事が出来るのが一棟マンション投資の特徴です。

一棟マンションなので手が出ないと感じている人でも、一般的な水準の年収を持つ人であれば、ローンを組んで物件を購入し、返済については家賃を利用して返して行く事も可能です。

さらに、不動産価格は上昇傾向にあるため、低金利政策を利用すればお得な条件で物件を手に入れられるチャンスもあります。

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一棟マンション投資とは

マンションを利用した不動産投資には区分所有と一棟買いの2種類があります。

区分所有はマンションの一室もしくは数部屋を購入するもので、区分所有権になるため、土地の持ち分は専有面積の割合で所有する形になります。

これに対し、一棟マンションはすべての所有権を持つため、土地すべてが自らの所有物になる、マンションを再建築する時には自らの意思で建て替えが出来る、土地を売却する事も出来るなどの特徴があります。

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一棟マンション投資の品定めのポイントについて

一棟マンション物件を選ぶ時のポイントは、予算、立地、物件の状況、そして将来性の4つのポイントを抑えておく必要があります。

予算に合う物件を選ぶ事になりますが、予算は自己資金から諸経費を差し引いて、残りの不足分をローンで賄う形にする事が大切です。

立地は、交通機関や周辺環境、角地などにある物件は2面道路になり解放感がありますが、大きな通り沿いなどの場合は交通量の関係から騒音などの問題が生じる事があるので注意が必要です。

物件の状況は、間取りや室内の使い勝手、将来性は将来的な発展性があるのかなどを推測する必要があります。

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一棟マンション投資のメリットとリスクについて

一棟マンションは部屋数だけ家賃収入を得る事が出来る、怪我や病気をしても収入を得られるなどのメリットがあります。

しかし、収入は入居者がいる状態で得る事が出来るもので、空室が生じた場合には収入が途絶えるなどのリスクを持ちます。

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一棟マンション投資のメリット

多少の経営努力は必要ではありますが、家賃収入でもある不労所得を得る事が出来る点が最大のメリットではないでしょうか。

不労所得は自ら働かずに得る事が出来る収入で、会社勤めをしている場合、病気や怪我などで長期休養する事になると収入が途絶えてしまう、定年退職や失業などで仕事を失えば収入は途絶えます。
その点、世帯数分の収入が毎月入る、仮に病気で寝込んでいても収入が途絶える事がないわけです。

さらに、一棟マンションの場合は、他の金融商品と比較した場合高利回りであり、区分所有のマンションと違い、土地すべてが手元に残るなどのメリットを持ちます。

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一棟マンション投資のリスク

空室が生じるリスク、建物の経年劣化や地震などによる想定外のメンテナンス費用が多く掛かる事がある、ローンを利用してマンションを購入した場合、金利上昇によるキャッシュフローが減るなどのリスクが挙げられます。

さらに、一棟マンションは色々な入居者が部屋を利用する事になるため、家賃滞納のリスクや入居者の事件や事故などのリスクもゼロではありません。
但し、事前調査、保証や保険などにより大半のリスクは抑える事は可能です。

一棟マンション投資よくある質問

不動産投資でもっとも重要視される項目の一つに利回りや実質利回りなどがあります。
不動産広告の中では度々利回りが何パーセントなどの表記を見かける事があり、利回りとは何だろうと感じている人も多いのではないでしょうか。

利回りは年間家賃収入÷物件価格×100で求められるパーセンテージで、1億円の一棟マンションを購入した所、年間の家賃収入が800万円になった場合、利回りは8.0%になります。
これは表面利回りもしくはグロスと呼ぶもので、実質利回りもしくはネットと呼ぶ表記が別にあります。

実質利回りは、(年間家賃収入-年間管理コスト)÷物件価格×100で求める事が出来るパーセンテージです。
年間管理コストは不動産管理会社への管理料やマンションにかかる固定資産税や都市計画税、火災保険料、修繕費用などを意味しており、表面利回りと比べると、実質利回りは現実的な利回りと言えましょう。

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どのぐらいの自己資金があれば1棟マンション投資に挑戦可能か

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一棟マンションの場合、一室を購入するよりも高額な資金が必要になりますが、ローンを利用する事で、自己資金の3~5倍程度の不動産を購入する事が可能です。

例えば、1億円の自己資金がある場合には、5億円程度の物件を購入して不労所得でもある家賃収入を得る事が可能になります。

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融資はどこに申し込みに行くのがお奨めか

マンションを現金で購入出来る人は極わずか、大半の場合がローンを組んで購入するケースが多いと言えましょう。
そして、最初のハードルとなるのがローン付けであり、ある程度の自己資金がなければローンを組む事も難しくなります。

好景気の時代は、物件評価に応じて自己資金がゼロでもローンを利用する事が出来ましたが、現在では都市銀行の場合は物件価格の20~30%、地方銀行や信用金庫などでは自己資金の20%以下、金利はやや高めになる金融機関の中には自己資金が10%前後などの自己資金が求められます。

そのため、自己資金がどれだけあるのかにより、ローンを組む事が出来る金融機関が決まって来ます。

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専門知識がなくても1棟マンション投資は大丈夫か

一棟マンションを利用した投資にはリスクもあるため、慎重に物件を選ぶ事がリスクを最小限に抑える秘訣に繋がります。
特別な専門知識がなくても、経験や実績を持つ専門の会社に相談をする事で成功に導いてくれますし、こうした会社は利回りの高い物件を紹介してくれる企業でもあるのです。

誰もが最初は初心者であり、専門家に相談をする事で成功率を高める事が可能になります。

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区分所有とくらべて1棟マンション投資は本当に儲かるのか

区分所有の場合は、部屋の専有面積の割合で土地の持ち分が決まりますが、一棟買いの場合は土地すべてが所有権を持つなどの違いがあります。
将来性を考えた場合、区分所有の場合は土地の持ち分が小さくなるので、売却時の価格も少なくなります。

しかし、一棟買いの場合はすべての土地を売却する事になるので、トータル的な儲けは一棟買いの方が大きくなります。

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1棟マンション投資において中古物件と新築物件どちらが成功しやすいか

中古物件と新築物件を比較した場合、入居者が集まりやすいのは新築物件です。

但し、利便性や生活環境なども関係してくるので、一概には言えませんが、ローンを組む時の事を考えた場合、新築物件の方が資産価値は高く見られるのでローン審査も柔軟な対応をして貰えるケースがあります。

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1棟マンション投資とは?1棟マンション投資のメリットやリスクのまとめ

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一棟マンション投資の利点は不労所得を得る事が出来るので、自分が病気やけがをしても常に家賃収入を得られる点が挙げられます。

これに対し、リスクは未入居の部屋が発生した時に収入が減るなどがありますが、専門家に相談する事で、入居者が集まりやすい物件の紹介やアドバイザーになって貰えます。

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