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2017/06/16

マンション投資の節税方法!失敗しないための注意点とメリットを解説

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話題のマンション投資の節税についてまとめてみました。控除や減価償却などどのような方法で節税するのかなにも触れ、考えてみたいと思います。

マンション投資の様々な節税を比較

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一般の会社員が、節税をする方法として不動産投資をはじめる、あるいは興味を持つというのも理解できます。近年の低金利により、投資でもしなければ資産はふえません。インフレや老後の心配なども加わり、資産運用を真剣に考える人も多くいると思われます。

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マンション投資節税のメリット・デメリット

マンションなどに投資をして税金を減らすという投資の方法がいろいろと話題になっているようです。不動産の投資は株式などに比べ何か堅実なことのように思われている感が耐えませんが、実際はどうなのでしょうか。

投資としてだけではなく、相続などの際の利点などについても触れ、総体的に節税になるかどうか、メリットやデメリットなどから考えてみたいと思います。

マンション投資節税のメリット

不動産の投資が他と大きく違う点が、確定申告の際に減価償却ができることにあります。つまり、不動産は時間がたつにつれて、価値が減るものであると定義されるので、価値が減る分を税金から引くことができるのです。

また、幼児がいる家庭では、保育料が必要ですが、その保育料の計算は所得割額で決まります。所得割額は前年度の所得から所得控除を引いた金額の1割から税額控除額です。

不動産の投資では、不動産業者との交渉や入居管理に関する経費、またそれらに伴う交通費や交際費などは経費として税金から差し引くことができます。さらに、固定資産税や不動産取得税、管理・修繕費なども経費として考えることが出来ます。

売却の場合の利益には税金がかかりますが、それは譲渡所得とよばれ、5年以上所有された不動産である場合、2割程度の税金しかかかりません。

また、不動産の相続のときの価格は、実際に売却できる値段であると考えられがちですが、実際は路線価とよばれる不動産評価によって決められます。

相続の際の評価額は居住としての不動産の相続と投資のためである場合では節税の率が変わります。小規模宅地の特例などをよく調べた上で相続税を計算するとよいでしょう。

マンション投資節税のデメリット

マンションなどの不動産への投資では、所得税と住民税を減らせますが、固定資産税や不動産所得税などがかかります。つまり、個人としては節税できても、不動産にはまた別な税金かかかるということになるので、これは知っておかなければならない点です。

5年以上所有した場合は、不動産投資は税金はあまりかからないものですが、5年未満の所有である場合には、多くの税金を支払うリスクがあり、はじめる以前に知っておきたいことです。

節税を含めたマンション投資は利点があるものの、最大のデメリットとしては投資のために融資を受けることによってリスクを背負うという点です。仮に財産を運用したいと考えます。株式、債券、投資信託などには元本割れのリスクがありますので、はじめから借金をしてまで投資したいと思う人は稀でしょう。

しかし、マンションなどの不動産投資の出発点は銀行からローンであることが多く、それだけで利息の返済と言う損失を出すことになることは意識すべきだと思います。のちに説明するデッドクロスなど、年数が経つに連れて起こる問題など、長期的な見通しが要求される投資の方法です。節税になることは、つまり損失を出していることなので、利点なのかどうか疑問が残ります。

さらに、不動産における物件の評価は時価であるため、目には見えない元本割れも予想されます。相続を考える場合は別として、投資先として多くの人がはじめるべきかは議論の余地があると言えます。

マンション投資のデメリット

少子高齢化が進む中、空室のリスクが常につきまといます。満室であっても空室であっても、維持費がかかるので、何より危険なのは空室を作ることです。
立地条件のよいマンションであっても、時勢によってはやむを得ず売却することになる場合もありますが、そのようなタイミングでは、安価になってしまったり、買い手が見つかりにくいなど困難なこともあります。

マンションの投資で最も心配なのが、震災などの自然災害による被害です。保険は全額カバーできることはなく、倒壊してしまったりした際の処置を考えると、かなりリスクの高い投資と言えるでしょう。建物がなくなり、借金だけが残るなどの悲惨な状況も考えられます。住人がいる場合の対処など、思わぬことでコストがかかったり予想がつきにくい点でも不安要素があると言えます。

さらに、多くの借財を持つことによって、必要な時に融資が得られないなどの問題が起きがちです。計画的に融資を受けられるようにしたいものです。

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デッドクロスとは

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通常、不動産投資をはじめて10年くらい経過すると起こると言われている現象です。不動産のオーナーは投資をする際に銀行などからローンを組んで不動産を購入することが多いものです。最初のうちは、運営に必要な経費を減価償却費として計上して、支払う税金を少なくすることができます。

しかしながら、元本を返済し続けることによって、耐用年数が減ってくると、減価償却費として計上することができずに、元本返済の方が多くなり、資金繰りが苦しくなります。

デッドクロスとよばれ、金融機関では貸し倒れを防ぐために法廷耐用年数を重視して融資したりするのも、このデッドクロスなどを想定してのことです。

デッドクロスの回避方法

いくつか考えられますが、ローンを繰り上げ返済するように心がけること、ローンを出来るだけ小額に、返済を短い時間で済ませること、さらに物件の売却や、購入によりローンの返済をしたり、減価償却費をつくることで計上したりとリスクはありますが、回避の方法として考えられます。

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ローンを組む際に考慮することに元利均等返済と元金均等返済のどちらの方法を選ぶかといいうことがあります。元利均等返済を選択すると一定額を返済するため、開始当初の返済の負担が軽減される上、計画が容易になるメリットがありますが、元金均等返済に比べ、返済の総額が多くなるというデメリットもります。

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マンション投資の節税についてまとめ

副業を持ちたいと願う人がマンション投資を考えるのと、資産を運用したいというだけの目的で考えるのでは出発点が異なります。後者である場合は、金銭的なこと以外のリスクを踏まえると割に合うビジネスであるかどうか少々疑問です。

また、副業を持ちたいと考える場合、今後ゆくゆくは不動産業を本業にしてセミリタイアしたいなど希望は様々でしょう。先に述べたデッドクロスなどのリスクマネージメントがきちんどされ、空室リスクの少ない土地でのマンション投資であれば、節税とは別に安定したリターンが得られる運用方法と考えられます。

単に節税したいという理由では、時勢にも影響を受けやすいためリスクが大きいので慎重に検討すべきだと思います。

相続を考える場合、複数の人が関わると全員の同意を得たりすることが容易ではなかったり、どのような物件投資すべきかなど考えるべきでしょう。複数の合意がないと、売買はもとより、改築などにも影響が出るので注意したいものです。

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