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2017/06/12

魅力的なオーナーチェンジ物件にもデメリットや注意点も!人気の投資対象は慎重に見極めるべき

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オーナーチェンジ物件の魅力とデメリットや注意点を理解しよう

オーナーチェンジ物件は近年不動産投資の中でも注目が高い投資対象です。不動産投資初心者でも比較的取り組みやすいとあって人気が集まっていますね。

しかし、魅力的な投資対象にはリスクがつきものというもの。見た目のメリットだけに惑わされず、リスクを理解したうえで慎重に見極める必要があるでしょう。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、購入時の注意事項を解説します。

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オーナーチェンジ物件とは

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不動産投資に挑戦したみたいと考えて調べていくと、オーナーチェンジ物件という言葉をよく目にすることがあります。

一体何のことかよくわからないという方もいるでしょう。ここでは、オーナーチェンジ物件の概要を紹介します。

オーナーチェンジとは何のこと?

オーナーチェンジというのは、アパートやマンションなどの居住者がそのままいる状態で、物件の売買をすることを言います。

1室でも入居者がいればオーナーチェンジ。反対に、誰も入居者がいない物件を売買してもオーナーチェンジとは言いません。

オーナーチェンジ物件とは、オーナーが代わるだけで入居者がいる状態で売りに出されている物件のことなのです。

オーナーチェンジは投資用の不動産として注目が高い

不動産投資にはやはり知識も必要ですから、ゼロから始める新築物件を購入するより、不動産管理の基礎が敷かれてあるオーナーチェンジ物件の方が投資を始めやすいという点があります。

特に不動産投資初心者の場合はオーナーチェンジ物件から入って投資ノウハウを学び、新築物件にもトライしていくケースもあるのです。単身向けのワンルームマンションは近年不動産投資の人気の一つとなっていますね。

とはいえ投資対象にはさまざまなリスクがつきもの。オーナーチェンジ物件は怖いから手を出さないという投資家がいることもお忘れなく。

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購入側から見たオーナーチェンジ物件の魅力

オーナーチェンジ物件には、投資対象として見るとどんなメリットがあるのでしょうか。ここでは、物件購入時のメリットを解説します。

オーナーチェンジ物件のメリット①家賃収入を得る権利が発生する

入居者がいない物件を購入した場合や新築物件を新しく建てる場合などは、入居者募集や建物完成までの時間がかかりますし、空室の状態では購入代金を回収することができません。

その点オーナーチェンジ物件は、入居者を募集しなくても、すでにいる入居者からの家賃収入を得ることができるのです。物件の所有権利が動いたすぐ後に収入につながるのは最大の魅力ですね。

オーナーチェンジ物件のメリット②契約内容などに頭を使う必要がない

新築物件を購入した場合、その物件に対していくらの家賃なら入居者が現れるか、契約内容や入居審査はどのように行うのか、さまざまなことを考える必要があります。

よほど不動産に精通している人でなければ最適な決定をすることは難しいこと。業者を雇って調べるなどすれば、その分余計な費用をかけることになります。

オーナーチェンジ物件であれば、すでに家賃や審査基準などのベースがありますから、そのまま引き継げばいいだけ。頭を使う必要がないため不動産投資初心者でも取り組みやすいと言われます。

オーナーチェンジ物件のメリット③金融機関から融資を受けやすい

不動産を購入するときには金融機関から融資を受けるケースが多いでしょうが、オーナーチェンジ物件の方が家賃収入の実績があるため、融資を受けやすくなります

新築物件の場合、本当に入居者を集めて家賃収入が得られるかどうかは分かりませんよね。それに比べると、契約直後から家賃収入が発生する可能性が高いため信用を得られやすいということがあるのです。

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購入側から見たオーナーチェンジ物件のデメリット

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どんなにいい投資でも必ず存在するのがデメリット。ここでは、オーナーチェンジ物件を購入する場合に考えられるデメリットを紹介します。

オーナーチェンジ物件のデメリット①敷金の返済義務が発生する

通常アパートやマンションに入居するとき、敷金などを支払って契約になるケースが多いですよね。敷金は退去時に部屋の中の修理や清掃が必要であれば使われますが、残金があれば契約者に返金されるのが一般的。

オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得る代わりに、入居者が退居した場合の敷金返済をしなくてはならなくなります。

オーナーチェンジ物件のデメリット②事前確認ができないこと

物件内に居住者がいる場合は、購入時に部屋の中を見ることができません。室内がどの程度劣化しているのか、修繕が必要な部分はないのかなどが分からないため、購入後に発生する費用の把握ができないのです。

また、すでにいる入居者がどんな人なのかもわかりません。物件の購入と同時に入居者情報も引き継ぐわけですが、入居者の中にトラブルメーカーがいるなどの悪い情報は、売り手にとっては売れないリスクになるため隠してしまう可能性も。

新規募集で入居者審査ができる新築と違って、自分の目で入居者を判断できないというデメリットもあります。

オーナーチェンジ物件のデメリット③本当にいい物件は倍率高め

空き室が少なく管理も行き届いていて新規の入居者も見込めそう、そんな好条件物件は人気が集まりますから売れてしまいます。

こだわって探すとなかなか希望の物件が見つからないのはネックですね。チャンスが訪れたら決断することも大切です。

ただし、管理会社側も「こんないい条件の物件がたまたま売りに出された直後です。」などと、早めの購入を促すこともあります。

その言葉は事実の場合もありますが、単なる殺し文句とうだけのケースもあるでしょう。急ぎたいけど慎重になる必要もあるという難しさがありますね。

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オーナーチェンジ物件購入時の注意点

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オーナーチェンジ物件を購入するときにはデメリットをどう捉えるかとともに、注意したい点がありますよ。物件を購入するときには、どんなことに気を付ければいいのでしょうか。

オーナーチェンジ物件が売りに出されている理由を考えること

入居者も多く、購入直後からしっかり家賃収入が得られそう、確かに物件としては魅力的で「買い」ですが、そこは不動産。慎重に購入を決める冷静さが必要です。

そもそも、なぜそのいい物件が売りに出されているのでしょうか。売る側としては、空室が少なく家賃収入が見込めるなら引き続き所有しておいた方が、メリットがある気もしますよね。

この場合、入居者に何か問題がある、管理組合とオーナーとの間でもめ事があったなどのトラブルも考えられます。

いたって個人的な事情で売りに出されたのであれば問題ありませんが、売りに出された理由は確認してから購入しないと痛い目にあうかもしれませんね。

オーナーチェンジ物件、実は満室を偽る詐欺も存在する

本当は空室が多いのに人を雇ったり親族を入居させたりして物件価値を高く見積もらせ、売却後はすぐに退居してしまうという詐欺もあります。

買う方は空室がないから家賃収入に期待できるとしてすぐに飛びついても、購入後に退去者が続出して予定していた収入が得られなくなるというわけですね。

しかし、賃貸物件である以上、いつ退去者がでても不思議ではありません。実際には悪質な手口だったとしも、それを立証するのは難しいと言えるでしょう。

購入に踏み切る前に管理会社の評判をしっかり確認しておくなどしっかり下調べをしておくことが大切です。大手の管理会社だから必ずしも安心というわけではなく、誠実で堅実な経営をしている会社かどうかを見極めましょう。

オーナーチェンジ物件の建物内部や入居者はしっかり確認

空き室が少なく立地もいい、一見すると好条件の物件であっても、修繕が必要な部分を仮板などでごまかして目立たないようにし、購入者に負担を押し付けようとする悪質な売り手もいます。

例えば外壁が崩れてしまって歩行者にケガをさせてしまった場合の責任は物件のオーナーが負うことになりますが、例え前オーナーの管理に問題があったとしても責任があるのです。

損害賠償請求などを受ける可能性もありますから、建物の外観だけでなく壁や立てつけなどの細かい部分も可能な限り確認しましょう。

居住者がいると室内は確認できませんが、共有部分の管理がどうなのかをしっかり確認することは大切です。

また、入居者にトラブルがないかなど入居者情報もきちんと知っておくべき。管理会社がしっかりしていれば苦情やトラブルなどの情報を整理してもっていますから要確認ですね。

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オーナーチェンジ物件は魅力だがリスクも高い

オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入が期待できて手間がかからないなど、メリットが大きい投資対象です。しかし、人気の対象であるがゆえに悪質な手口も横行し、騙されるリスクもあるというもの。

下調べは念入りに行ったうえで慎重に購入に踏み切ることが大切ですね。魅力的な投資対象だからこそ裏があると予想して冷静に判断しましょう。

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「お金のコトをもっと身近に」というミッションで、みんなのお金ドットコム(みんかね)を運営しています。
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